国外物业税改革研究及对我国的借鉴

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1、国外物业税改革研究及对我国的借鉴摘要：为适应经济全球化的挑战，许多国家纷纷进行了物业税的改革。本文在介绍在美、英、日本以及中东欧等国物业税改革的基础上，对国外物业税改革的实际经验进行了归纳，以期对我国的物业税改革提供参考。关键词：物业税地方财政税制改革据统计，全世界有130多个国家课征各种形式的物业税。物业税是指对土地和建筑物征收的一种经常性税收。世界货币基金组织的概念为“经常性不动产税”。不同学者有不同的表述，如财产税(propertytax)、土地和财产税(taxonlandandproperty)、不动产税(realestatetax)。尽管各国对物业税的设置不太一致，但对我国来说，

2、可以作为制定政策的参考。一、主要发达国家物业税改革的进展（一）美国美国是西方国家中房地产税制中最完善的国家，实行政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府共同分享税收权力。其中，联邦政府和州政府拥有税收立法权，地方政府须在州政府制定的税法下进行税务的征收。物业税通常由州政府和地方政府两级共享，但是物业税在州政府的财政收入中所占比例很小，一般均低于10%。相对而言，物业税在地方政府的财政收入中占有重要比例，物业税受外界经济变化影响较小，稳定，因而成为地方政府收入的主要，约占地方财政收入的30%。美国的物业税（也称“财产税”）属于地方税种，其总税率是州政府对物业征税税率与各地级政府对物业征税税率

3、的综合。州政府一般通过税法法典把物业税税率确定为某个确定值或某个范围，并且在税法没有变更的前提下保持稳定。同时，各级地方政府根据当年的预算、其他的收入等变量确定当年的物业税税率。税率一般与政府预算支出挂钩，由地方根据需要确定。确定的主要依据为：税率=（地方支出规模-财政收入）/可征税的财产的估价，量出为入。由于用于设定税率的变量每年都在变化，因此地方税率也随即发生变化。此外，各级地方政府都受到州税法的制约。各级政府在确定税率的过程中，应遵守州税法对物业税税率、征收对象、减免条例和征税程序的规定。（二）英国英国住宅税规定，除对爱尔兰地区以外的所有居民的住宅，依据其资本价值进行征税，其纳税人为

4、年满18周岁的住房所有者或承租人。住宅税作为英国最大的地方税种，在地方财政收入体系中占有重要地位，而地方财政征收住宅税主要是为了弥补地方财政支出与中央政府转移支付之间的差额。自1993年开征以来，英国住宅税以其独特的分级计量结构设计引起了业界的普遍关注，对全球的物业税制度改革产生了深远的影响。英国住宅税分级计量法主要分为税基价值分级、税基乘数设置、基准税级纳税额确定及增长限制三部分来体现，即税基分级反映的是土地和房价的近似市场价值，不同类型的个人住宅依其市场价值相应的归入不同的税级，适用一定累计梯度的税基乘数。在不改变税级价值划分的基础上，英国地方税务机关增强了对税收乘数及年度各税级纳税额

5、的可控性，确保计征要求更加简单易行，而且分级计量法允许纳税人可以参与估价工作，减少估价复议和诉讼事件的发生，提升了物业评估的合理性和可靠性。同时，合适的级距延长了再评估周期，从而将评估结果的有效性保持在一个相对稳定的时期内。（三）法国法国住宅类税收主要包括居住税、住宅空置税和营业税三种。其中，居住税是针对其境内可供居住的房屋按年度和季度征收的税种；住宅空置税是针对其境内人口在20万以上城市可供居住的空置房屋按年度征收的税种；营业税则是针对经营活动的房屋所征收的税种。为提高社会福利，缩小贫富住宅差距，法国在居住税的征收上，将特定人群设定为减免对象，享受居住税的减免待遇。主要包括：完全免税人群

6、、普通减税及特殊减税人群以及因家庭负担而减税的人群。这种税收的减免政策解决了贫富分化对住宅产生的影响，解决了低收入者的住房问题，提高了社会的公共福利。物业税税制中的空置税不仅为地方政府增加了稳定的税源，而且促使物业的拥有者将房产尽早投入到市场中以实现税负的转移，提高了房产的流动性，提升了房屋的市场供给，减少了供需矛盾。法国物业税税制的设置力图涵盖周全，避免重复征税，减少漏税机会，要求居住缴纳居住税、办公缴纳营业税、空置缴纳空置税，将三者完美的结合起来，从而构建起一个完整严密的物业税税收体系。法国物业税方面的政策体现了集合概念的税制设置理念，其完善的体制和精确的条目，保证了税收的监管力度，促

7、进了社会资源的有效利用和合理分配，实现了效率和公平的兼顾。（四）日本日本在物业税的改革过程中，充分重视房地产税收政策在宏观调控中的作用和运行机理，减少行政干预中的价格管制和交易管制，提高资产保有的税负，强调赋税、融资管制与其他金融政策密切配合，尽量避免政策时滞。准确的评估房地产市场发展状态，抓住房地产税收政策参与宏观调控的最佳时机，保持房地产财税政策与宏观经济发展协调一致。适时开征保有环节的物业税，提高保有环节税负。完整