城镇中低收入群体的住房问题与法律对策

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1、城镇中低收入群体的住房问题与法律对策一、现状分析及基本概念　　　　（一）中低收入者概况　　　　对于中低收入者的划分，目前国内外都没有明确、具体的标准。目前国内外对于中低收入群体大多用中位线来表示，只要低于中位线就算做中低收入者。对于西安市而言，三人及三人以上家庭，廉租住房保障家庭人均月收入准入标准为1100元，两人家庭人均月收入准入标准为1210元，单身人员月收入准入标准为1320元，为低收入群体；经济适用住房保障家庭人均月收入标准为三人家庭（包括三人以上家庭）人均月收入1515元（相当于上年度西安市人均可支配收入的70%），两人家庭人均月收入1667元

2、，单身人均月收入1818元，为中低收入群体；公共租赁住房保障家庭人均月收入标准为1732元；限价商品房保障家庭人均月收入标准为2165元。　　　　（二）保障性住房　　　　保障性住房是指政府为中、低收入，且住房困难的家庭所提供的住房，一般由经济适用住房和公共租赁房等保障性住房构成。这种类型的住房的用地是由划拨得到，有别于完全由市场形成价格的商品房。　　　　目前，一方面城镇中本来就存在着大量收入不高的中低收入者，再加有大批农民工涌入城镇中就业，与此同时，应届毕业生的数量也在逐年增加，所以收入不高但是有住房需求的群体人数也在上涨。另一方面，有限的城市土地和固有

3、的布局规划已经无法适应城市化以及由此而带来的交通要求。在大批工人进入城市寻求工作的同时，他们所需要的住房却在大批拆除。　　　　政府之所以大力推行保障房的建设，是因为它有诸多好处。首先，它会改善城市中低收入者的居住条件，使其生活有基本的保障；其次，它会对当前房地产业上飞涨的房价进行调控，起到平抑房价的作用；其三，它会带来相关产业的一定发展，如钢材、水泥、铸铁的消费。同时还会促进就业，尤其是提高农民工的就业比率。总而言之，保障房的大力建设，带来的利益好处不仅仅关乎中低收入人群，更关系到整个社会和谐的平稳发展。　　　　经济适用房是指，具有社会保障性质的商品住宅

4、，它是根据国家的政策安排建设的，出售价格利润低微，具有经济性和适用性特点的住房。　　　　对于经济适用房，它涉及到中央政府、地方政府、开发商、人民群众这四个方面主体以及三大组博弈关系，如下：　　　　第一个是中央政府的意愿供给与地方政府的实际供给。中央政府统筹着全国的民生，而地方政府除了作为中央决策的执行者外还具有一个地方管理者的独立身份，所以它在执行保障房建设的同时要考虑到与自己地方利益的冲突，在这个冲突下，地方政府必然会调整中央政策，这个调整可能是积极的，也可能是消极的。　　　　第二个是地方政府与开发商之间的利益冲突。地方政府出于一定的政策目标将经济适用

5、房的建设工程委托代理给当地的房地产开发商，而房地产开发商之所以承接这项工程的目的肯定是其中的经济利润。两个主体的出发点不同，必然会出现博弈之处，可能最终的结果会与中央政府、地方政府开始的预期目标产生偏差。　　　　第三个是中央政府、地方政府与人民群众之间的利益冲突。政府之所以进行经济适用房的建设，为的是保障中低收入群体的居住权、住房权，而部分群众看到的仅仅是经济适用房和普通商品房之间的差价，从而出现了层见叠出的骗购、投机的现象。所以往往是资源多的人得到了经济适用房而非真正需要它的中低收入者。　　　　二、中低收入群体的住房问题　　　　（一）缺乏可靠的住房保障

6、法律制度　　　　由于户籍的限制，我国目前的住房保障制度主要是针对有当地户口的城镇居民，大量涌入城镇工作的农民工兄弟不能获得在城镇的身份认同，他们仍然被当作外来人口或是暂住人口看待，政府在实施住房保障政策时，很少能考虑到农民工这一急需被保障的群体。虽然陕西省在2013年就提出，拟在年内将符合条件的农民工纳入当地住房保障范围，但是目前《廉租房保障办法》和《经济适用房管理办法》的申请、审核、批复、公示等程序复杂，需要的证件证明较多，并且现今骗购投机现象较多，连城镇户口的居民都不一定申请得上保障房更不用说人力物力财力都不具备的农民工了。　　　　（二）小产权房层出

7、不穷　　　　1.概念。小产权房是指，在集体所有的土地上，以旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设等名义，由乡村集体经济组织直接开发或乡村集体经济组织与开发商合作开发建设的商品房。小产权房所建设的土地并没有经过征收再出让的程序，所以购买者得不到完全产权。