华泰联合-福星股份-000926-城中村改造步伐稳健-100721

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1、2010-07-21房地产业/房地产开发与经营公司研究/更新报告业福星股份(000926)城中村改造步伐稳健增持/维持评级股价：RMB9.56ó公司今年7月2日以挂牌方式竞得位于武汉市江汉区贺家墩村，成交土地分析师面积为12.53万平方米，成交总价97,740万元，总建筑面积约60.3万平鱼晋华SAC执业证书编号:S1000208120162米，折合楼面地价约1621元/平米，江汉区属于武汉市内中心区域，由于+755-82492232yujinhua@lhzq.com靠近长江，区域内江景房一直是全市

2、高价豪宅的价格标杆，按片区内目前联系人销售均价10000元/平米计算，预计项目可贡献销售收入共57.3亿元，净周雅婷利润13.4亿元，项目增厚公司NAV0.89元，公司最新NAV为10.84元。0755-82125148zhouyt@lhzq.comó公司在获得贺家墩项目后目前未结权益面积上升至445.7万平米，仍在进行中的三个改造项目和平村、红桥村和青菱乡项目仍有约281万平米储备待取得，公司在城中村改造上的前进步伐稳健，依托容量强大的本地市场，公司未来在改造项目上的收益将逐步打开，项目集中结算的

3、到来将开启公司高成长的序幕。ó公司上半年主要在售楼盘福星惠誉国际城和水岸星城1-6月份累计分别销售了4.14和4亿元，在武汉全市上半年成交排行榜中列在15、16位，两项目同属武昌中南中北板块，上半年两项目合计成交面积和成交金额占到相关研究板块总量的50.6%和55.4%，均属于板块内影响力较大的楼盘。公司目前公司研究-福星股份（000926）100523：城中村改造领航者（增持）.doc在武汉的两个项目可售资源不多，大量资源将在四季度形成供应，外地项目则受影响较小，基本保持正常去化速度，孝感福星城维

4、持每周50-60套的销售速度，价格保持平稳。ó公司所在武汉区域市场10年1-6月累计成交面积443万平米，月均成交基础数据73.8万平米，比09年全年月均88.4万平米的成交量下降16.5%，作为市总股本（百万股）710场成交比较活跃的二线代表城市，武汉在上一轮的调控中曾经显示出较大流通A股（百万股）525的调整幅度，但在本轮调控中相较于北京、上海、深圳等地50%-60%的成流通B股（百万股）0.00可转债（百万元）N/A交量下滑，目前武汉市场的表现仍算比较稳定，价格方面1-6月成交均价为流通A股市

5、值（百万元）51446613元/平米，仍保持在高位徘徊未见下降。ó预计公司今明两年EPS分别为0.79元和1.00元，对应PE分别为12X和9.5X，09年末NAV为10.84元，P/NAV为0.9，维持公司增持评级。最近52周与沪深300对比股份走势图经营预测与估值2009A20101Q2010E2011E2012E营业收入(百万元)4097.3867.0449258367630福星股份深证成指160%120%(+/-%)28.015.69.629.930.780%归属母公司净利润(百万元)336

6、.4139.9564713120840%0%(+/-%)1.8267.467.726.469.4-40%-80%EPS(元)0.470.200.791.001.7009-0709-0909-1210-0310-05P/E(倍)20.749.7129.55.6资料来源：华泰联合证券资料来源：公司数据，华泰联合证券预测谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准新增贺家墩项目，城中村改造脚步稳健公司今年7月2日以挂牌方式竞得位于武汉市江汉区贺家墩村，成交土地面积为12.53万平方米，成交总价97

7、,740万元，总建筑面积约60.3万平米，折合楼面地价约1621元/平米，江汉区属于武汉市内中心区域，由于靠近长江，区域内江景房一直是全市高价豪宅的价格标杆，按片区内目前销售均价10000元/平米计算，预计项目可贡献销售收入共57.3亿元，净利润13.4亿元，项目增厚公司NAV1.01元，公司最新NAV为10.96元。公司在获得贺家墩项目后目前未结权益面积上升至445.7万平米，仍在进行中的三个改造项目和平村、红桥村和青菱乡项目仍有约281万平米储备待取得，公司在城中村改造上的前进步伐稳健，依托容量

8、强大的本地市场，公司未来在改造项目上的收益将逐步打开，项目集中结算的到来将开启公司高成长的序幕。表1贺家墩项目主要指标测算指标金额占地面积（万平米）12.53预计容积率0.5预计建筑面积（万平米）4.81目前片区销售价格（元/平米）10000预计可贡献销售收入（亿元）57.3预计贡献净利润（亿元）13.4增厚NAV（元）0.89最新NAV测算（元）10.96资料来源：华泰联合研究所图1武汉市江汉片区供求情况100,00012,00090,00010,00080,000