论我国房地产企业市场定位策略研究

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2、产企业市场定位策略研究论我国房地产企业市场定位策略研究论我国房地产企业市场定位策略研究论我国房地产企业市场定位策略研究论我国房地产企业市场定位策略研究论我国房地产企业市场定位策略研究论我国房地产企业市场定位策略研究论我国房地产企业市场定位策略研究一、绪论　　（一）我国房地产业的发展历程　　在建国之前，我国的房地产市场，特别是其中的二手房市场，已经有了蓬勃的发展。在建国之后，按照当时的政治经济形势，国家采取了计划经济体制，从1949年到1978年改革开放以前，房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进行的，不存在房地产

3、商品的市场交易行为。这一段时期中，我国的房地产业处于一个沉寂状态。　　1978年，我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革，作为市场经济的一部分，房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今，尽管发展过程中有过起落，但从总体上来说，我国的房地产市场经历了一个快速的发展过程，这个过程可以分为三个阶段：　　1.房地产市场复苏（1980--1991）　　中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革开始的。1980年4月份，邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作了重要讲话，绘制出

4、了我国住房新体制的基本蓝图，拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中国房地产市场开始逐步复苏。为了推动房地产市场的健康发展，我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工作。这一系列举措，加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走向规范并得到了法律上的保障，这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打下制度和规范基础。　　2.房地产市场波动调整（1992--1995）　　1992年到1994年，我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的推动下，加上国内有利的政治经济环境，房地产市场得以急剧发展。由于政府对

5、国民经济发展估计不足、调控不力，导致全国经济过热。房地产业也在1993年形成了以海南房地产热潮为代表，全国范围内的泡沫现象。1994年，政府开始对国民经济进行全面宏观调控，房地产业作为先导产业，遭受冲击最为严重。经过1995年的宏观调控深入进行，国民经济稳步着陆，房地产业也开始止跌回升。此后，国家开始严格控制高档房地产项目的开发，将房地产业的发展方向引向住宅开发。此后，我国房地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶段。　　3.快速发展（1996—2011）　　1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇

6、住房制度改革加快住宅建设的通知》，该文件提出：取消住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；调整住房投资结构，重点发展经济适用房，并对其给予一定的政策扶持；发展住房金融；加强住房物业管理。这一文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则，为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。　　住房制度改革的不断深入，为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间，并使住宅消费成为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。　　（二）当前我国房地产业发展现状　　1.市场逐渐走向成熟　　伴随着国家经济结构调整的步伐，提高

7、第三产业在国民经济中的比重成为了我国经济结构调整的重点。国家因此制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策，为房地产市场的发展提供良好的环境。另外，各种相关产业的逐渐发展成熟，以及从业人员资质考核审查体系的逐步建立，都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础，房地产市场也在这种环境下逐步走向成熟。　　同时，随着城市土地拍卖进程的加快，政府对开发企业土地储备管制的逐步放开，房地产业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏，将逐步退出市场；同时大房地产开发商在信用和资金方面的优势得到确认，发展得越来越强

8、大，这在另一方面也保证了市场上产品的质量和责任担保。　　2.个人消费成为主流　　房地产市场的放开，住房实物分配制度的取消，实行住房分配货币化的逐步推行，大大刺激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升：1986年个人购房比例为17%;1997年，这一比例提高到64%;到2011年，全国诸多省份个人购房比例都已经超过九成。个人已经