（论文）论我国房地产企业市场定位策略研究

《（论文）论我国房地产企业市场定位策略研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、论我国房地产企业市场定位策略研究一、绪论(%1)我国房地产业的发展历程在建国Z前，我国的房地产市场，特别是其中的二手房市场，已经冇了蓬勃的发展。在建国之后，按照当时的政治经济形势，国家采取了计划经济体制，从1949年到1978年改革开放以前，房地产的流通、消费是采用计划分配的方式來进行的，不存在房地产商甜的市场交易行为。这一段时期中，我国的房地产业处于一个沉寂状态。1978年，我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革，作为市场经济的一部分，房地产市场的复苏和发展很快被提上了H程。发展至今，尽管发展过程中有过起落,但从总体上来说，我国的房地产市场经历了一个快速的发展过

2、程，这个过程可以分为三个阶段：1•房地产市场复苏(1980-1991)中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市十•地使用制度和房地产生产方式的改革开始的。1980年4月份，邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作了重要讲话，绘制出了我国住房新体制的基本蓝图，拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的小国房地产市场开始逐步复苏。为了推动房地产市场的健康发展，我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工作。这一系列举措，加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场坏境逐步走向规范并得到了法律上的保障，这一阶段主要是为后来房地产帀场的快速发展打下制度和规范基础。2.房地产市场波动调整(

3、1992-1995)1992年到1994年，我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的推动下,加上国内有利的政治经济坏境，房地产市场得以急剧发展。由于政府对国民经济发展估计不足、调控不力，导致全国经济过热。房地产业也在1993年形成了以海南房地产热潮为代表,全国范围内的泡沫现象。1994年，政府开始对国民经济进行全面広观调控，房地产业作为先导产业，遭受冲击最为严重。经过1995年的宏观调控深入进行，国民经济稳步着陆，房地产业也开始止跌回升。此后，国家开始严格控制高档房地产项冃的开发，将房地产业的发展方向引向住宅开发。此后，我国用地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶

4、段。3.快速发展(1996—2011)1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》，该文件提出：取消住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；调幣住房投资结构，重点发展经济适用房，并对其给予一定的政策扶持；发展住房金融；加强住房物业管理。这一文件，叨确了城镇住房制度改革的指导思想、冃标和基本原则，为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。住房制度改革的不断深入，为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间，并使住宅消费成为了我国当前扩人内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。(%1)当前我国房地产业发展现状1•市场逐渐走向成熟伴随着国家经济结构调

5、整的步伐，提高第三产业在国民经济屮的比重成为了我国经济结构调整的重点。国家因此制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策，为房地产市场的发展提供良好的环境。另外，各种相关产业的逐渐发展成熟，以及从业人员资质考核审查体系的逐步建立，都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础，房地产市场也在这种坏境卜•逐步走向成熟。同时，随着城市土地拍卖进程的加快，政府对开发企业土地储备管制的逐步放开，房地产业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏，将逐步退出市场；同时大房地产开发商在信用和资金方面的优势得到确认，发展得越來越强大，这在另一方血也保证了市场上产品的质量和责任

6、担保。2.个人消费成为主流房地产市场的放开，住房实物分配制度的取消，实行住房分配货币化的逐步推行，大大刺激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升：1986年个人购房比例为17%;1997年,这一比例提高到64%;到2011年,全国诸多省份个人购房比例都已经超过九成。个人已经完全成为了我国房地产市场的消费主体。3.二手房市场趋于火爆随着城市化进程的加快，以及大规模IU城改造工程的展开，将人量的原来冇住房的城镇居民推向了市场。这些市民手里握有政府的补贴，他们加入市场，不仅仅刺激了新的生活社区的开发，同时也带动了二手房的交易。同时山于城市新增外來人口的增加，也刺

7、激了二手房市场的发展。北京、上海、广州等城市的二手房交易量逐年大幅增长。4.形成了以开发商为主体的住房供应体制随着住房商品化的发展，开发商成为主体的住房供应体制，政府主要承担微利房及廉租房的供应，而单位则已经基木上退出了住房供应系统。开发商在政府政策引导及金融机构的支持下，依法筹集资金并投入商品房的建设和营销，自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、口我积累，逐渐成为房地产供应的主力。5.商品房空置现象仍然严重hl前竣工Ifli积数量和销售面积Z间的差额来看出，H前二者Z间的差额在逐渐缩小，但是商品房空置现象仍然比