房地产开发企业的成本管理与控制

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1、92工作探索城市道桥与防洪2008年5月第5期房地产开发企业的成本管理与控制123成代萍，张鑫，杨峥（1.上海中金房地产集团开发有限公司，上海市200235；2.上海世博土地控股有限公司，上海市200125；3.上海腾盛智能工程有限公司，上海市200023）摘要：企业对开发成本各项费用的管理主要体现在对项目的策划、规划设计、招投标、施工、材料及设备采购、销售、工程预结算、物业管理等几个环节的成本控制。该文主要针对各个阶段成本管理与控制的主要内容、要点及方法提出了一些建议。关键词：房地产开发；成本管理与控制；项目评价中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编

2、号：1009-7716（2008）05-0092-04组成，这些费用体现在项目的策划、规划设计、招0前言投标、施工、材料及设备采购、销售、工程预结算、随着房地产市场的逐步规范和完善，市场竞物业管理等几个环节的成本控制。争日趋激烈。土地公开招标，对开发成本要求进一1项目策划阶段的成本控制步透明化，比如目前江苏、浙江等地相继开始推行公布房价成本清单，让公众可以了解开发过程各策划是项目开发成败的关键，此阶段主要通个环节的真实成本。这些外部环境以及内部管理过对项目进行可行性分析，找出各种可行的备选的需要，对企业成本管理与控制提出了更高的要方案，分析和评价方案的收益和

3、风险情况，最终做求。出决策。此环节的成本控制根据项目开发方式的成本管理，主要是指成本的精细化管理。目前不同而有所区别。制造业通过精细化管理有效地降低成本已成为有（1）通过拍卖方式获得开发用地，土地拍卖合目共睹的事实。而房地产开发项目由于其项目的同中的各项条件及要求须经过充分的调查和研特殊性，产品具有一次性、多变性、不确定性及开究，确保资料的准确性。如对用地上的地上建筑发周期长的特点，成本管理也大多处于粗放型阶物、构筑物以及地下管线等进行详细勘察；对合同段。成本的精细化管理就是改变原来的粗放式管中已包括的若由政府承担的水、电、煤气、大市政理而转变为集约式管理。

4、目前房地产行业中具有和公建配套增容费及建设费，调查政府的履约能一定开发经验与实力的企业均在此方面下功夫，力，分析预交费用返回可能存在的风险；属于垄断通过优化设计、流程再造、知识积累等将开发过程性经营企业或事业单位的收费，由于任意性强，收各阶段的具体工作程序化，明确各环节的成本控费标准偏高，须充分考虑公司实力及与相关单位制目标，以提升成本控制的能力。的关系。那么，针对房地产开发各个阶段其成本管理（2）对项目的买断及以合作方式开发，法律风与控制有哪些主要内容、要点及方法呢？房地产开险及道德风险相对较高。项目买断应明确买断的发成本主要由土地费用、前期工程费、基础设

5、置内容、范围、交付验收标准，同时考虑手续风险；费、建筑安装工程费、公建配套费及开发间接费等项目合作开发主要考虑合作方式、分成比例、交房时间和标准等。收稿日期：2008-01-16作者简介：成代萍（1970-），女，上海人，工程师，从事建设工（3）对于异地开发项目，应充分利用当地的人程成本管理与控制工作。力资源、信息资源和人际关系资源，了解当地的相!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!于预切缝处产生应力集中，裂缝首先在预切缝处的拉应力控制在不致产生裂缝的水平。发展，裂缝发展后，基层应力水平降低，其它位置5结语

6、不产生裂缝。（2）由于玻纤格栅本身具有一定的抗拉强度，通过本工程实践，说明本处理方法对于抑制使得裂缝位置应力由基层向沥青面层传递的应力路面反射裂缝的形成和发展有一定的积极作用，水平有所降低，同时传递时间相对增长，利用了沥可以供交通流量较小、路面沥青层设计厚度较小青混凝土的应力松弛性能，将沥青混凝土面层内的道路建设时参考使用。2008年5月第5期城市道桥与防洪工作探索93关规定与政策，在不违反项目开发原则和法律法制的要点主要是投标单位的选择、招标文件的编规的前提下，争取尽快拿到各项批复，减免各类规制、评标和定标。费。（1）尽量采用施工图招标，施工图比较完备的情

7、况下，采用总价包干形式，有利于造价的控制。2规划及设计阶段的成本控制也可采用工程量清单进行报价，使投标单位可以规划及设计阶段是建设项目成本控制的关键集中精力进行单价分析和施工方案编写，避免各阶段，对工程造价、工期、质量以及建成以后的经投标单位所报工程量相差太远，利于评标和选择济效益都起到决定性的作用。项目规划及设计一合适的施工单位。般分为方案设计、初步扩大设计和施工图设计三（2）选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质个阶段。在实施过程中须层层控制，技术和经济应量好、造价适中的施工单位。在条件成熟或积累开有效结合。发经验的同时，建立长期合作的战略联盟。（1）实

8、行工程造价和设计方案相结合的招标（3）采用合理低价中