后千亿与后王石时代的万科之困-2011

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1、后千亿与后王石时代的万科之困（一）万科最大的挑战来自战略来源：地产中国网      作者：宋延庆    2011-2-21跨过千亿之后变保守？看似信心满满实则很不乐观？前有调控、后有追兵、侧有保障房、内有战略与心态需要调整——《后千亿与后王石时代的万科之困》一文为连载文章，将从四个方面逐步分析万科面临的四大挑战，今天为第一部分内容，后续内容敬请期待。后千亿与后王石时代的万科之困（一）——万科最大的挑战来自战略对任何企业来说，从生存到发展、从优秀到卓越始终是第一要务。万科亦如此。2010年，在“史上最严厉”的调控形势下，万科全年实现销售额108

2、1.6亿元，销售面积847万平方米，同比分别增长70.5.8%和35.3%，成为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业。可谓是逆势飞扬、跑赢了大市。这在很大程度上证明了万科的经营模式顺应市场需求和政策方向，也体现了万科的底蕴和发展潜力。提前四年实现千亿目标后，万科董事长王石放言：到2014年，实现销售额2000亿元；到2020年，达到3000亿元。在一般企业看来，2000亿、3000亿好像是遥不可及的数字，但就万科而言，却是一个并不困难，甚至是有些保守的目标。首先，万科在过去十年间，年度销售额复合增长率是接近50%，其中近两年内销售额翻了一番多

3、（2008年销售额是487.7亿）。而未来四年内实现销售额翻一番，增长速度下降了一半还多；六年时间内再增长1000亿元，增长率则下降到了7%。可谓是销售额成倍增加的同时，增长率也在以减半的速度快速下降。第二，即使充分考虑到国内房地产市场的种种不利因素，未来十年内，全国商品房销售总额增长率也不会低于10%（相当于GDP增速的1.5倍）。全国保障房销售总额的增幅则更高无疑了。如此一对比，到2020年万科再总结时，岂不是“跑输了大市”？第三，也是最应值得注意的是，如果考虑到房价上涨因素，则实际增长率就更低了（类似于实际利率要减掉CPI）。其实真正熟

4、悉房地产企业的人都知道，衡量一个企业的开发能力不只是看销售额，主要是看开竣工面积和销售面积。如果以2010年847万平方米的销售面积为计算基数，未来十年内的增长率则低得可怜了。难道王石对万科的开发能力产生怀疑了，抑或是有意埋下了伏笔，抑或像第一个1000亿一样，对市场判断有较大偏差？可以想象，看似信心满满的王石，其实对未来房地产市场和万科的发展并不乐观，或许他在千亿之禧中冷静地看到了万科所面临的诸多挑战。事实的确如此。万科现在面临的形势可谓是很复杂、很严峻、很不乐观。首先是房地产市场形势的变化。随着“新国八条”的出台，以及越来越多的城市推出“

5、市N条”，愈发彰显出政府“不把房价遏制住，誓不罢休”的决心了。因此，在可预见的未来几年内，政策利空因素还是很多、很多的，这显然不利于规模大的万科。特别是，如果全国房地产市场呈现整体萎缩局面的话，对于以“战略纵深”为自豪的万科来说，岂不也意味着整体萎缩吗？尽管我们也有充足的理由相信，未来的市场“好也好不到哪儿去，坏也坏不到哪儿去”（此为借用前总理朱镕基对中美关系的评语）。其次，或许让万科及王石“寝食难安”的是后面还有许多紧随不舍的追兵，包括万达、绿城、中海、保利等。2010年，这四家企业实现销售额都超过了500亿元。其中，万达实现销售额650亿

6、元，同比增长116.7%；中海地产实现销售额567.66亿元，同比增长40.4%；保利实现销售额661.68亿元，同比增长52.5%。按照增长率比较，万科在一线企业中排名第三。值得注意的是，“追兵”中还不包括绿地。事实上，绿地集团的年度经营收入已连续两年超过万科了：2009年，绿地集团的营业收入超过700亿元，万科的营业收入是488.8亿（同年销售额是634.2亿），超过万科43.2%。2010年，绿地集团的年度经营收入是1250亿元。按照2009年万科营业收入占合同销售额的比例，则2010年万科的营业收入约834亿元——绿地已超过万科49.

7、9%！或许万科会以“房地产销售额”甚至以“住宅销售额”高于绿地而聊以自慰，但总不能说绿地集团的金融业、商业、酒店业、汽车服务业的收入就不能算作企业的收入。否则，万科的物业服务收入、其它收入是否也不算收入呢？另外，如果万达将持有的300多万平方米商业物业销售的话，保守估计也能实现500亿元的销售额，再加上2010年的销售额，也已经超过万科了。还有中海地产。不要忘记其“同门兄弟”中建地产。作为同一集团下分别承担不同开发战略任务的两家企业，是很容易合并的。一旦合并，也可能会超过万科，或者会很快超过万科。之所以不合并，是因为大集团为了保持“市场双主体

8、”格局罢了。综上看来，万科事实上已经难以算是第一了，更别说其它诸多单项指标了。至此，或许就可以理解万科为什么说自己是“销售额达到千亿级的住宅企业”了。还有来自保障房