保障住房安置小区项目可行性研究报告

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1、目录第1章总论71.1.项目背景71.2.项目概况91.3.主要技术经济指标111.4.分析结论及建议11第2章需求分析132.1.需求分析132.2.建设规模与建设内容16第3章场址选择173.1.地址现状173.2.场址基本条件18第4章项目拆迁方案214.1.拆迁责任主体214.2.拆迁安置方式214.3.拆迁规模21第5章“两安”建设规模与建设方案225.1.建设地点225.2.建设规模225.3.建设方案235.4.建筑方案235.5.辅助工程26第76页共76页第6章环境影响评价306.1.编制依据306.

2、2.环境现状306.3.主要污染源与综合处理30第7章劳动安全卫生与消防327.1.指导思想327.2.职业安全卫生健康对策与措施327.3.劳动安全337.4.消防34第8章节能节水措施358.1.电气节能措施358.2.节水措施35第9章项目运作与管理方案369.1.运作模式369.2.运作方式379.3.项目管理主体38第10章组织机构与人力资源配置3810.1.组织机构3810.2.劳动定员3910.3.人员培训39第11章项目工程进度计划4011.1.建设工期4011.2.项目实施进度安排40第76页共76页

3、11.3.项目管理41第12章招投标43第13章投资估算4413.1.估算依据4413.2.估算对象和范围4413.3.投资估算45第14章融资方案4814.1.资本金筹措4814.2.债务资本筹措4814.3.投资计划与资金筹措表48第15章财务评价5115.1.财务评价依据与参数选取5115.2.项目收入分析5115.3.盈利能力分析5315.4.财务评价指标54第16章社会效益评价55第17章项目主要风险5617.1.项目的主要风险5617.2.风险防范对策57第18章结论与建议5818.1.结论5818.2.建

4、议58第76页共76页1总论1.1项目背景1、项目名称火炬村保障住房安置小区项目2、承办单位概况单位名称：长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司第76页共76页单位性质：国有独资单位地址：长沙市芙蓉区车站北路236号芙蓉国土局办公楼法定代表人：彭再魁注册资金：人民币10000万元单位简介：长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称“公司”）是长沙市芙蓉区基础设施建设唯一的投融资平台，主要负责芙蓉区城市基础设施项目的资金筹措和相关债务清偿，承担芙蓉区政府下达的城市基础设施项目建设任务，负责城市基础设施资产的营运及相关开发，

5、提高城市建设资金运行效益。公司是芙蓉区政府负责城市基础设施建设融资和投资的骨干企业，拥有5家全资子公司，主要承担城区基础设施建设与土地开发整理两类业务。公司出资人为长沙市芙蓉区人民政府，出资比例占公司总股本的100％，因此在政策、土地开发及融资渠道等方面具有一定的优势。截至2008年12月31日，公司资产总额为281,088.24万元，负债总额为188,644.55万元，所有者权益为92,443.69万元。2008年度，公司实现净利润4,364.89万元。3、项目建议书编制依据（1）与委托方签订的协议；第76页共76页

6、（2）委托方提交的项目相关资料；（3）长沙市总体规划与控制性详规；（4）《中华人民共和国土地管理法》；（5）国土资源部财务司关于《土地开发整理项目预算编制暂行办法》的通知；（6）中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》；（7）长沙市人民政府第60号令和长沙市人民政府令第103号令；（8）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（9）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（10）其它相关文件、规范、规程及强制性条文

7、。4、编制范围第76页共76页本报告的研究范围如下：项目建设背景；需求分析；建设规模；建设场址；建设概念要点；拆迁方案；安置方案、项目管理与运作方案；投资估算和资金筹措方案；经济效益与社会效益；分析结论与建议。5、项目建设的必要性火炬村保障住房安置小区项目的建设，主要是对芙蓉区长善路以南、东二环以东、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。将位于长善路、万家丽路、火炬路、王家湖合围的1号块地用于建设安置小区和生产安置房，其余八块地进行挂牌出让。其建设的必要性主要体现在以下几个

8、方面：（1）是加快芙蓉区“城中村”开发建设，完善城市功能的需要。近年来，芙蓉区政府积极探索“两级政府，两级建设”的城建新模式，大力实施“强西拓东”的发展战略，大胆实践经营城市的新理念，强势推进城市化进程，城乡面貌日新月异，城市品位不断提升，经济实力不断增强，居民生活水平不断提高。火炬村作为马王堆片区最后一个“城中村”，随着城市化进