东城区新中街危房改造投资项目可行性研究报告

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1、东城区新中街1-4条危改投资项目可行性研究报告中融国际信托有限公司二〇〇八年七月目录第一章总论1一、项目概况1二、项目建设单位概况5三、项目建设的必要性6四、可行性研究报告编制的依据6五、可行性研究报告编制的假设和说明7第二章项目投资环境分析9一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响9二、东城区城市功能定位11第三章北京市房地产市场分析13一、北京市房地产市场综合分析13二、北京市普通住宅市场分析15三、北京市公寓市场分析17四、北京市写字楼市场分析18五、北京市商业房地产市场分析19第四章项目区域房地产市场分析21一、东城区房地产市场分析21二、项目区域住宅市场分析23三、项目区域公

2、寓市场分析26四、项目区域写字楼市场分析27五、项目区域商业市场分析28六、项目与同类竞争项目的比较30七、项目SWOT分析33第五章项目设计方案及市场定位35一、项目设计方案35二、项目客户定位36三、价格定位37第六章项目基础设施状况39一、市政道路39二、给排水管道39三、供电39四、通讯39五、天然气39六、供热39第七章项目投资估算和筹资评价40一、总投资估算40二、资金筹措及分年度使用计划45第八章项目财务效益指标的计算和分析47一、项目财务效益预测47二、现金流量和财务指标分析49三、不确定性分析50第九章结论与建议52一、结论52二、建议52附表53附件60 第一章总论一、项

3、目概况（一）项目名称东城区新中街1-4条危改项目（二）项目单位（三）项目位置东城区新中街1-4条危改项目地处于东二环沿线，位于北京市东城区新中街。（四）项目用地根据《关于进行东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1044号】、《关于进行东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1348号】。2005年3月24日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了A区、B区用地的《北京市国有土地使用权出让合同》【京地处（合）字（2005）0177号、0176号】，合同地价款分别

4、为12090.85万元及7230.45万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。2006年5月12日，项目建设单位取得东城区新中街1-4条危改项目《建设用地规划许可证》【2006规（东）地字0007号】，项目总用地面积为.74平方米，总建设用地面积为87407.485平方米，代征道路用地为35649.093平方米，代征绿化用地为3656.162平方米。2006年6月1日，项目建设单位取得北京市规划委员会《关于同意东城区新中街1-4条危改项目设计方案复函》【2006规复函字0267号】，项目总建筑规模为平方米，其中地上建筑面积为平方米，建筑高度10-80米,机动车位227

5、7个，户数3478户，建筑高度不超过80米，容积率4.71，绿地率20.2%，自行车停车位9993辆。2006年10月9日，项目建设单位取得了北京市人民政府《关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行东城区新中街1-4条危改项目申请使用东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目国有土地使用权的批复》【京政房地字（2006）150】，2006年10月，项目建设单位取得东城区新中街1-4条危改项目《建设用地批准书》【京国土用（批）字（2006）第150号】。以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。2006年12月21日，项目建设单位取得项目A区用地《国有土地使用权证》【京东国用（2006）第

6、0070号】，土地使用权面积为29964.03平方米。2006年12月31日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2006规（东）建字0083号】，C2回迁住宅楼建筑面积41190平方米，C3回迁办公楼建筑面积21257平方米，C区地下车库建筑面积6034平方米。2007年1月18日，项目建设单位取得项目B区用地《国有土地使用证》【京东国用（2007出）第00008号】，土地使用权面积为20583.13平方米。2007年2月9日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（东）建字0005号】，D1回迁住宅楼建筑面积17608平方米。2007年2月

7、15日，项目建设单位取得北京市规划委员会《关于东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目调整设计情况说明复函》【2007规复函字0070号】，项目总建筑面积为平方米，其中地上平方米（住宅建筑面积平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面积96200平方米），总户数3629户。建筑高度不超过80米，容积率4.7，绿化率20.2%，机动车停车2309辆，自行车停车位10449辆。2007年2月16日，项