杨沁河：社会资金广泛支持保障房是必然结果

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1、杨沁河：社会资金广泛支持保障房是必然结果杨沁河：根据我参加保障房项目的经验和体会讲一讲我们对保障房建设运营两个阶段的融资方面，作为金融机构最为关心的是什么东西。　　我们对中国的保障房项目在看的时候，我们认同建设部一些朋友的基本思想，就是保障房的相关主体就是那么几个主体，投资主体，融资主体，责任主体，供应和社会主体。其中这里面保障房作为公共福利产品，我们认为在这五个主体方面和其他商品住房区别很小，我们不认为这是很特殊的东西。其中差异，我们认为实际上差异，核心的差异就是四个差异。一个是便宜，就是租金造价有差异，和市场化的产品相宜就是租金差，造价有差，但是品质什么东西不应该有

2、差异，不能因为保障房就是低档房。　　第二，流通性的差异。普通的市场主体转让产权是相对便利的，但是保障房有特许的持有主体，这一点是我们特别关心的，是不是方便流通，保障房在这一点上一定是有差异的。　　第三，收益人差异，这个持有是政府指定低收入人群。　　第四，责任主体的差异，这个保障房由于政府向社会承诺，因此实际上政府在这个方面是责任主体，其他的差异我认为都不应该存在，它就是一个房子。　　我现在坦率讲一讲目前资金需求方和资金供应方有一些地方是有争议的，其实这个争议很简单，作为金融机构我们担心的是四个方面，一个是融资主体，为了抢建这些保障房建设各种各样融资主体，在各地是五花八门

3、的，这指挥部，那指挥部搞了很多。我们特别担心这些主体法律地位不恰当，团队没有团队，开发资质，建设资质不够，资本金不达标，这是我们担心的。我们可能会找到合适的主体把钱给人家。　　第二，产权、物权不能抵押变现，财产保险不全。其中有一些地方政府为了降低造价，土地不采用出让的方式，而是采用划拨的方式，这种方式更难以抵押。因此我们认为这些有一些保障房不便于金融机构进入很大原因是物权不完整。　　即使两方面都解决了，机构也不作，产权也可以，我们现在接下来最担心的是部分政府平台的主体信用不佳，经常把投资机构给涮了，钱拿不出来，不及时。　　借口是保障房给金融机构收益很低，整体过程中现金流

4、保障不足，这一点也是目前供需双方最大的争议，不同的资金用途是不一样的，但是它有一个共同的地方都是资金。为什么要给保障房很低的收益呢？只有一个理由说的通，就是有一些政府是信用等级很高，我们从金融机构的角度上可以给高信用的机构该低利率，但是在金融系统不高的情况下我们没有任何理由给较低利率，这是金融市场的规则。　　从我们这一段对中国保障房参与来讲，我们认为金融机构一般会要求这四个方面给予保障。这四个方面第一就是主体资质合格，目前我们和国开行和工行之间这些金融机构有共同的认识，作为把供应和运营主体，这个资质一定要好，不能搞一个没有资质的班子来做，因为住房是百年大计，他是不是有成

5、熟的做房地产开发团队，达不到这个资质要求不把钱给他，我们不愿意投资集体业主怕的，楼要摇，要撤出来的房子，所以主体资格合格是第一要求。　　第二，保障房物权完整，因为保障房是一个期限很长的投资品种。我们认为中国目前政局很稳定，但是各界政府会不会在保障房制度上有一些调整，第一届政府跟第四届政府会不会有变化，这个从理论上讲是可能的，我们要求整个保障房从投资运营过程中间二、三十年中间物权是完整的，我们在不同的阶段中间可以质押变换和出售，这种情况下由于物权的完整性导致我们各种金融产品的载体都可以放到这个物权上，如果物权是不完整的就不敢放上去。　　第三，要有足够的信用保护。它的经营主

6、体，建设主体是不是注重现行规则，这一点我们非常重视，我们建金团队在各地的收费公路，桥梁、水厂各个方面投资中间都不止一次的被地方政府违约。一会儿我收费的路段要降低，一会儿收费点要减少，另外说你不能再收费，我们参加各种PPP项目中间政府信誉在这里面是非常核心的一个问题。　　第四，因为这是一个长期的实际投资，因此股权投资和债权投资都希望接受金融产品不可回避的课程，只要是钱就要求市场化的利率。即使上面三个方面都得到保证我们也希望市场化收益和可靠的现金流，我们只有中国通货膨胀率到了5%以上，这个情况下包括国开行资金成本，你看看他每次国开债券发行利率就知道了，他的成本是很刚性的，任

7、何项目只要注重金融规则就不能要求金融机构低于成本做贷款投资。　　这四个方面如果在座的专家和政府或者说有一些地方政府看得清楚，如果在这四个方面得到保证了，我可以保证你在保障房资金是源源不断的，这就是我们金融界讲究的规则，其实很简单的。　　这四个规则中间我们非常重视保障房的过程中，实际上有不同的利益主体，其中责任主体肯定是政府，因为它是最终责任，他承诺大家要提供一千套保障房，要承诺大家在未来五年历提供3600万套保障房，这就是责任主体。　　另外投资主体是有很多可选的，既可以是财政，也可以是国资，这可以有大型的地产公司，专业资金，保险基金或者专