soho地产--盛世花园商业项目招商及销售营销策略报告- 20

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1、精品文档吧（www.docin.com/mousebu）SOHO地产-----盛世花园商业项目招商及销售营销策略报告第一部分：本项目重要营销背景及营销命题一．重要营销背景1．背景1：SOHO商业地产品牌之作本项目是深圳SOHO第一个真正意义上的商业地产项目，对SOHO品牌及本项目住宅营销意义重大。2．背景2：商业部分肩负赢利重任由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。3．背景3：龙华区商业地产第一盘如坂田商业中心不推出销售，本项目将是龙华区第一个推出销售的上规模的商业地产项目，

2、由此打响龙华区商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。4．背景4：深圳商铺投资回归理性深圳虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。5．背景5：SOHO规范操作与商业地产营销模式的矛盾SOHO是一个规范程度很高的著名品牌，在广告宣传、投资模式设计等营销环节中应以相关法律法规为前提，避免违规营销影响SOHO品牌美誉度，而商业地产实际销售中存在太多的擦边球行为。6．背景6：万客会的资源万客会是SOHO重要的客户会员组织，其中有丰富的商户会员，也有具有良好投资能力的

3、潜在投资型客户资源，如能善用将对本项目的招商和销售有很大帮助。7．背景7：SOHO内刊媒体SOHO周刊及其网站、万客会会刊、各社区专刊是SOHO自有重要媒体，是不可忽视重要宣传通路。8．背景8：“坂田SOHO城”之概念及资源整合的深远意义坂田是SOHO未来几年中在深发展的最重要的区域之一，打造“SOHO坂田城”20精品文档吧（www.docin.com/mousebu）以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。二．重要营销命题1．命题1：“商”与“铺”的关系有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商

4、铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。2．命题2：招商时机的选定关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。3．命题3：商铺产权销售时机的选定关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能形成汹涌人潮有100%的把握，否则应当在开业之前消化90%以上可售单位。如何实现这个营销目标？4．命题4：商业经营推广对项目的价值提升合和地产坚持

5、认为，在商业地产中“经营决定价值！”是根本价值规律。本项目未来预期不错，但目前商业人气十分薄弱，如何建立市场信心，除了SOHO品牌之外，还必须从商业经营角度落足功夫，整合各种社会资源，提升未来商业价值。5．命题5：商业与住宅营销的“统一对立”关系本项目商业与住宅同步销售，但在项目命名、形象设计、宣传推广、销售模式及销售接待中却不尽相同，如何解决其“统一对立”关系，非常重要。6．命题6：合和营销人员的“SOHO化”作为一线员工，营销人员将成为项目形象代言人，如何将合和营销人员在合和规范基础上“SOHO化”，是合作过程中需要积极探讨并制订规则

6、的重要事项。第二部分：整体营销方案（招商部分）20精品文档吧（www.docin.com/mousebu）重要时间节点确定业态的组合定位、招商策略及招商政策------------------------------2004年5月31日前完备招商物料及法律文件------------------------------------------------------2004年6月30日前整合第三方资源------------------------------------------------------------------2004

7、年6月30日前突破主力商家招商，包括超市、主力商务酒楼及海外餐饮等---------2004年6-7月全面展开招商工作---------------------------------------------------------------2004年8月-2005年6月首届美食经营研讨会及商户装修动员大会---------------------------------2005年5月统一开业准备---------------------------------------------------------------------20

8、05年6月盛大试业---------------------------------------------------------------------------2005年7月28日（拟