楼市“去库存”半年记：效果未彰风向将变

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1、导读：以中央最高决策层首次提出去库存的时间（2015年11月10日）计算，时至今日，楼市去库存刚好推进半年。不过，如果现在清算政策成果，最新数据看上去并不理想。“目前部分城市库存去化周期还在20个月左右，最高的达到33个月。而南京、合肥、苏州等城市库存去化周期却不足4个月，已经出现库存不足的局面，”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一数据并未涵盖四线城市，真实的去库存水平只会更为严峻。与此同时，一二线楼市却如同蒸腾在炉火之上的锅具，使得一系列降温动作似乎理所当然。4月25日，南京发改委正式坐实“限价”政策，为加强房地产市场引导，设置8%~12%的房价“涨停板”。尽管政策的具体细节语焉不详

2、，但政府的态度已然明了，“限”字当头，南京的楼市暂难跳出大格局。“目前一二线城市楼市过热已引起了中央关注，南京出台楼市政策绝不是最后一个，未来部分热点二线城市再出收紧政策已是大概率事件。”一位接近相关主管部门的业内人士告诉和讯房产，从目前来看，中央层面的政策风向很可能在今年下半年有所变化。向左还是向右？“楼盘申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%……”南京楼市新政的出台宣告又一个城市加入限购大军。今年3月以来，多个城市先后发布限制性政策。由苏州首发，通过预售限价入手，对过热楼市进行降温；沪

3、深两地跟进，以限制场外杠杆、首付比例等手段，抑制投资客群，此后武汉、合肥、廊坊、南京等地也先后付诸行动。与此同时，围绕推动房地产市场健康发展的相关政策，多个省市还在积极响应高层号召，将去库存进行到底。就在4月26日，吉林省发布了多达20条的新政，其中包括全面取消住房限购、限贷政策，同时对购买库存商品房者给予适当补贴。在此之前，黑龙江、湖北、山东即墨等地也出台相关方案，限定住房库存消化周期保持在合理区间，甚至提出购房高额补贴。据和讯房产不完全统计，3月份以来已经有12个地方政府出台去库存新政。“目前市场分化的状况，已经演变为政策分化的状况。这样一个模式，其实是热点城市和冷门城市之间的对比而产生的

4、，”严跃进表示。数据尴尬政策分化，终究还是赶不上市场的变化。中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查最新数据显示，进入2016年，百城住宅价格延续2015年二季度以来的上涨态势，且涨幅进一步扩大。一季度累计上涨2.94%，涨幅较2015年四季度扩大1.43个百分点。其中，一线城市同比累计上涨7.02%，涨幅较去年同期扩大6.30个百分点。二线城市表现更为亮眼，苏州季度累计上涨12.97%，南京上涨7.10%，部分区域房价高达4万元/平方米，成为房价增长的“黑马”。相比之下，三四线城市在这轮房价上涨中的表现，要乏善可陈得多。调查指出，三线城市一季度累计上涨1.93%。仅有东莞、惠州、保定、廊

5、坊等少数几个城市因区位优势明显，承接了热点城市外溢需求，房价呈上涨势头。然而，刨除部分异数，这部分城市去库存的压力依然巨大。以上海易居研究院发布的一组数据作为论证。截至2月底，一、二、三线50个城市新建商品住宅库存总量分别为3119、27699和5520万平方米，环比增幅分别为-4.4%、-1.7%和-0.7%，同比增幅分别为-16.0%、-4.3和-4.4%。谈及本轮房价上涨和去库存效应，业内人士普遍认为，去年以来降低首付比例、放大杠杆等房地产信贷手段，是本轮房价上涨的推手。风向变了？在人口聚合、产业发展等综合因素的发酵下，通过降息降准放出的大量资本首先流入一线城市，从而外溢向二线城市，加剧

6、城市之间的分化。这显然悖离了高层“去库存”的初衷。业内人士猜测，近期地方一系列限制性政策的出台，或许一定程度上表明了高层的态度。近日坊间传闻央行对银行窗口指导，要求4月信贷压至月初计划的70%。尽管这一消息随后即被否认，但市场诸多蛛丝马迹从侧面作出了印证。业内人士表示，钱荒正在出现，标志之一即为银行间拆借利率的飙升。4月25日，上海银行间同业拆放利率(shibor)普遍上行。同时，债券的收益率普遍呈现一个往上走的情况，说明债券市场上的资金面开始紧张。类似的情况发生在三年前的6月份，也即上一次楼市出现调控政策收紧之时。“从目前购房市场的政策看，信贷放开让市场成交处于一个活跃状态，本质上是不会错的

7、。但从宏观信贷层面看，收紧是大概率事件，因为市场交易过于活跃容易形成透支行为。大放水的效应不如涓涓细流来得更有效果，”严跃进指出。高房价现状面临尴尬，“去库存”和“限房价”或将成为一段时间内全国楼市并行的两种政策思路。风向变化，或许就在旦夕之间。