工业用地集约利用潜力评价研究

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1、县域工业用地集约利用潜力评价研究——以金坛市为例郭贯成，吴群(南京农业大学公共管理学院)摘要：本文在界定工业用地集约利用潜力内涵的基础上，根据工业用地集约利用潜力挖掘的难易程度，将工业用地集约利用潜力划分为管理潜力、结构潜力和强度潜力，重点对工业用地集约利用潜力测算的思路进行了探讨，并以江苏省金坛市为例，开展了实证研究，结果表明：金坛市工业用地集约利用有很大的提升空间，可以挖掘的总潜力达到849.53公顷，其中，管理潜力、结构潜力和强度潜力分别为137.73、184.94和526.86公顷；在容积率潜力、地均投资强度潜力和地均产出强度潜力三种强度

2、潜力中，地均投资强度潜力挖掘空间最大，是金坛市近期工业用地集约利用重点挖潜方向。关键词：工业用地；集约利用；潜力如何能够既满足城市化、工业化对用地的合理需求，又尽量少占耕地，实现社会经济持续、健康发展的战略目标，是现阶段土地利用亟需解决的重要课题。土地集约利用已成为破解“保障发展、保护资源”两难问题、实践科学发展观的重要举措，具有重要的战略意义。目前，学界对土地集约利用评价的研究主要集中在城市土地集约利用评价和开发区土地集约利用评价研究上，对工业用地集约利用潜力评价研究较少，已有的少许研究也只是对工业用地集约利用评价指标体系以及综合评价指数等进行

3、了探讨[1]-[5]。本文以金坛市为例，从管理潜力、结构潜力和强度潜力等方面对县域工业用地集约利用潜力评价进行探索和尝试，以期为大陆其他地区开展类似工作提供有益的参考和借鉴，切实推进社会经济又好又快发展。1工业用地集约利用潜力内涵集约用地主要是针对人类的社会经济活动而言的，是通过增加生产要素的投入、改善经营管理、提高土地利用率或优化土地利用结构等措施，不断提高土地利用的经济、社会和生态效益，从而使土地利用效率达到一个合理水平的行为。工业用地集约利用潜力就是在未来的工业土地利用中通过一定的集约用地措施和途径，在不增加新的工业用地的前提下，可以挖掘的

4、工业用地潜力规模。工业用地集约利用潜力的大小不仅取决于目前土地集约利用的程度，而且取决于未来一定时期内地区经济发展和技术水平等因素，其大小与目前集约利用程度成反比。同时，工业用地集约利用潜力是一个相对概念，对于不同的参照标准，集约利用潜力也有所不同，并且随着社会经济发展水平和技术水平的提高而发生变化。2工业用地集约利用潜力类型《开发区土地集约利用评价规程》将土地集约利用潜力分为扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力等几种类型。本研究认为，集约用地潜力应主要考虑提高已有的存量用地的集约利用程度，来提高土地的利用效益，因此本文将工业用地集约利用潜力分

5、为管理潜力、结构潜力和强度潜力等。7管理潜力是指通过处置空闲工业用地和闲置工业用地，可增加的土地供应面积，本研究用空闲工业用地和应收回闲置土地面积之和表示管理潜力；结构潜力是指在评价范围内已建成工业企业用地中，通过用地结构调整可增加的直接为工业生产服务的生产性工业用地面积，本研究通过生产性用地比率测算结构潜力；强度潜力是指在评价范围内已建成工业用地中，现状工业用地建筑容积率、投入强度（用地均固定资产投资强度表示）、产出强度（用地均开票销售表示）与相应理想值的差距换算形成的用地潜力。由于工业用地建筑容积率、投入强度、产出强度三个指标间有一定的相关性

6、，不宜将三种潜力直接相加，所以本研究将这三种潜力的平均值作为最终的强度潜力规模。此外，本文认为可以根据工业用地集约利用潜力挖掘的难易程度，分行业、分区域、分阶段合理地安排挖潜的顺序，使地方政府与土地行政主管部门制定科学、合理的工作程序，促进挖潜工作有条不紊、逐步深入。在管理潜力、结构潜力和强度潜力中，管理潜力是土地集约利用中最容易、最直接的一种挖潜方式，通过加强工业用地管理，消化闲置土地、利用废弃土地可直接增加工业用地面积；其次是结构潜力，在通过充分对闲置和空闲土地进行挖潜后，工业用地的总量保持一定，然后可以考虑提高生产性用地在用地总量中的分配比

7、例，来提高土地利用集约水平；最后是强度潜力，这是最为困难，也是要求最高的一种集约利用潜力形式，而且这种潜力的实现不是一朝一夕的事情，可能要花费较长的时间才能见到成效。3工业用地集约利用潜力测算思路3.1开展土地利用状况调查通过用地调查，分析评价区域工业企业土地利用概况，调查获取工业企业的现状用地面积、空闲和闲置用地面积、生产性用地面积比率、建筑容积率、地均固定资产投资强度和地均开票销售等数据。3.2理想值的确定3.2.1理想值确定原则理想值确定主要考虑以下几项原则：（1）理想值应依照集约用地原则，在符合有关法律法规、国家和地方制定的技术标准、土地

8、利用总体规划和城市总体规划等要求的前提下，结合评价区域的实际情况确定；（2）当采用相关技术标准作为确定理想值的依据时，应注意评价对象涉及