房地产行业长租公寓系列深度报告之二：从公平住屋透视美国长租公寓运营模式

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1、专题研究

2、房地产2017年07月31日证券研究报告Table_Title房地产行业长租公寓系列深度报告之二——从EQR透视美国长租公寓运营模式Table_AuthorHorizontal分析师：乐加栋S0260513090001021-60750620lejiadong@gf.com.cnTable_Summary核心观点：EQR公司简介：美国市场领先的公寓型REITsEQR(EquityResidential)成立于1969年，在1993年正式上市，是美国第一家上市的公寓型REITs，市场份额始终高居前列。

3、2016年，EQR拥有物业数量302个，公寓房间数共计7.75万间，拥有数量为全美第三。EQR融资优势：REITs助推高效融资融资端，美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的股权融资提供基础，实际上，这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的核心前提。除股权融资外，EQR还以债权融资作为补充，并且得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及REITs税收豁免债务优惠政策，EQR的债务资金成本处于低位。EQR投资策略：踏准市场节奏，精准投资投资端，EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。EQR总共经历了3阶

4、段发展，第一阶段，1993年至2000年前后，在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下，其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张；第二阶段，2000年至2005年前后，美国公寓资产价格快速上涨，资产回报率呈现下降，这一阶段EQR放慢了扩张节奏；第三阶段，2006年至今，美国公寓市场呈现分化，EQR逐步聚焦核心市场，加大核心市场布局的同时，逐步直至完全剥离非核心市场物业，并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场（低买高卖）。EQR运营优势：增值服务多样化，且管控效率较佳运营端，首先，EQR提供全流

5、程、高品质的便利服务，有助于降低空置率、获得更高的租金溢价。而在运营过程中，规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置（没有冗杂的后台人员）使得EQR运营成本管控较强,其中信息平台的建设是关键。租金稳定增长而运营成本相对平稳，使得EQR获得了较高的投资回报率，其NOI口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收益率，由此获得了长期、稳定资金的青睐。借鉴意义：有质量的规模化扩张是前提，降低空置率、实现租金溢价是关键，提高运营管控效率则是保障现阶段而言，EQR在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴：布局核心城市实现

6、有质量的规模化扩张是实现市场领先的前提，通过全流程的便利服务提高出租率并产生一定的租金溢价是关键，而IT化能力以及较高的人员管控效率则是收入增长最终转化为盈利增长的保障。风险提示政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，资产价格持续过快上涨。Table_Report相关研究：房地产行业:按揭贷加速收紧，总体成交热度继续下行2017-07-24房地产行业:7月成交热度回落，租赁支持政策深化落地2017-07-24房地产行业:政策暖风频吹，长租公寓崛起正当时2017-07-21识别风险，发现价值

7、请务必阅读末页的免责声明本报告联系人：李飞gflifei@gf.com.cn1/37专题研究

8、房地产目录索引前言.....................................................................................................................................5EQR公司简介：美国市场领先的公寓型REITS.............................................

9、....................6EQR发展战略：从规模扩张到聚焦核心市场.....................................................................9EQR融资优势：REITS助推EQR高效融资....................................................................11EQR投资优势：踏准市场节奏，精准投资....................................

10、...................................16EQR运营优势：增值服务多样化，且管控效率较佳........................................................27图表索引图1：自持型重资产公寓企业的运营模式......................................................