高力国际-北京旧改写字楼趋势及策略

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1、待改旧颜换新楼北京旧改写字楼趋势及策略北京上海等一线城市为代表的中国房地产市场目前已进入“存量经济”阶段，商业地产的存量盘活成为开发商目前研究的重要方向，2017年北京核心商圈出现多例“商改写”、“酒改写”、“写字楼升级改造”案例，旧改写字楼已然成为北京房地产新趋势新发展。高力国际对目前北京旧改写字楼的现状及原因进行了梳理，得出目前旧改写字楼的四大趋势，同时对改造后运营如何升级，资本如何退出进行了研究，进而把握旧改写字楼的改造逻辑。北京旧改写字楼项目分布01.798·文化创意中心02.西店记忆·文创小镇中关村望京03.朗园·Vintage8

2、104.新闻大厦05.金融街洲际酒店06.开元酒店07.中粮广场C座08.新街高和09.盈科中心910.高和蓝峰大厦金融街5473厂改写东长安街CBD2酒改写商改写6写字楼升级改造10来源：高力国际企业战略咨询部改造前写字楼商铺酒店通过对写字楼、商铺和酒店的相关市场动态、政策和趋势市场进行总结，高力国际归纳出两大主要改造原因：稳健发展期增长放缓期需求回暖期原因一：政策限制旧改写字楼的最主要因素，特定区域内禁止新建写字楼、政策城六区四环内四环内酒店和大型零售商业设施从根本上决定了当一个项目经营禁新建大型禁新建写字楼禁新建酒店不善时，改造成为其

3、寻求突破困境的唯一手段。零售商业设施趋势需求动力：内资企业原因二：北京酒店和商铺市场不均衡发展多数百货回升迹象明显搬迁内因：企业内部调整项目和项目之间运营状况差异较大，运营相对较差的项目经营不善发展不均衡新需求：行业破壁需要寻找新的突破口改变现状。1Beijing

4、CorporateStrategyAdvisory改造时产业定位及租户定位高力国际对北京旧改写字楼项目进行了研究，根据不同原高力国际研究发现，依照发达国家商务区发展经验，金融有物业的改造项目总结了改造项目的成功经验，得出旧改业及专业服务业产业贡献率稳定上升，反映相关产业人口写字楼

5、四大改造方向：及办公物业需求也将稳步提升，零售业、仓储运输业及其他行业的从业人口及办公物业需求会出现一定程度的减少。商务中心区产业构成变化趋势方向一：物业硬件升级产商务中心区产业构成变化趋势PM业贡产业贡献率2.5献大堂停车场充电桩停机坪空气净化率广告屏外立面网络地板商务电梯直饮水方向二：共享空间打造时间时间金融保险业专业及技术服务信息业房地产业金融保险业专业及技术服务信息业会客厅多功能厅健身房食堂咖啡吧运输及仓储制造业文化娱乐业房地产业运输及仓储制造业文化娱乐业来源：高力国际战略咨询部SPA母婴室综上，金融、专业服务、信息业等始终为商务区

6、的主力产业，方向三：艺术氛围引入改造类项目需要抓取相关行业特征，从而匹配租户需求。联合办公的导入画廊古玩展示空中美术馆音乐练习室摄影馆联合办公目前是北京写字楼市场出现的新兴产品，一些开方向四：生态办公营造发商也进行了局部尝试，将某栋物业的一层改为联合办公，如龙湖的购物中心长楹天街引入了联合办公“一展空间”。目前北京有64个主要的联合办公项目，分布如下图所示。开放空间木架构绿植玻璃外墙户外办公北京联合办公市场主要分布于望京、中关村、东二环和CBD，其中相对廉价的租金和充足的供应促使望京成为吸空中花园引较多联合办公运营商的区域。北京联合办公项目

7、分布优客工场(13)SOHO3Q(6)无界空间(9)梦想加(10)WE+(5)纳什空间(6)P2(3)星库空间(3)氪空间(5)wework(2)裸心社(2)来源：高力国际企业战略咨询部2Beijing

8、CorporateStrategyAdvisory高力国际对优客工场、SOHO3Q和无界空间三家的联合办由特定目的信托受托机构发行的、代表特定目的信托的信公租金进行了统计，经过高力国际估算，联合办公比普通托受益权份额。办公租金高约25%，反映出联合办公较强的租金提振能力。其支付基本来源于支持证券的物业资产池产生的现金流。目前多为债权类模式，

9、到期后由委托方回购，对委托方现联合办公租金（换算后）商圈平均租金金流要求较高。商圈租金差（元/平方米/月）（元/平方米/月）方式三:REITs中关村40028043%望京33724040%REITs是商业地产证券化的主流形式，目前国内正由资产东二环3202997%证券化（下称ABS）正向类REITs（RealEstateInvestmentCBD38735210%Trusts）方向发展。来源：高力国际企业战略咨询部其支付基本来源于REITS计划所属物业产生的租金收入。流动性较强，且通过转让可以获得资产处置的收益同时退1.换算租金为根据平均租

10、金，结合单位工位面积、所属商圈平均物业费出后仍可作为经营者持有物业。用估算的联合办公每平米分摊的纯租金费用2.商圈平均租金为2017Q3各商圈普通办公项目平均租金3.租金差=（换