创新土地流转机制

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1、创新土地流转机制促进现代农业发展　　案例之二：集约开发——袁屯村　　去年以来，沁园办事处袁屯村积极加快“空心村”治理步伐，将全村宅基地收归集体，统一规划，集中开发，合理置换，有效地整合了土地资源，提高了土地利用率，推进了新农村建设，探索出了一条城郊农村建设新农村的有效路子。　　一、土地流转之前　　袁屯村位于沁阳市南郊，地处城乡结合部，由袁屯、藕庵、小李庄3个自然村（小组）组成，全村152户，664人。据调查，该村土地流转之前，主要存在三方面问题。　　一是居住分散，管理不便。多年来，由于三个自然村相距较远，群众生产、生活交流不便，且三个自然村各自为政，行政管理困难，以致社会事业投入

2、成本较高，影响和制约了该村经济和社会事业的发展。　　二是土地资源严重浪费。由于三个自然村分散居住的历史原因，造成该村宅基地管理混乱，“空心村”现象严重。该村群众住宅面积达258.86亩（袁屯村占地面积164.21亩，藕庵村占地面积51.65亩，小李庄占地43亩），户均拥有住宅面积达600平方米。　　三是交通、区位、土地等优势条件无法提升转化。由于该村属城乡结合部，紧邻长济高速路，太行大道穿村而过，区位优势明显，土地升值空间很大。随着我市城镇化建设步伐的加快和招商引资的不断推进，城区企业不断外迁，新项目不断引进，都需要大量土地，而过去由于村民分散居住，土地属村小组所有，村两委无法集

3、中组织土地有效开发，资源浪费严重，制约了经济发展。　　二、土地流转过程　　针对以上问题，该村两委于2007年4月份开始酝酿将全村宅基地统一收归集体所有，分四步进行，第一步，广泛征求意见。多次召开村两委会议、党员大会和群众代表大会，认真听取广大党员、干部和群众代表的意见。据了解，该村召开征求意见会议达100次之多。第二步，借鉴先进经验。先后组织党员干部和群众代表到北京房山区韩村河、辉县裴寨等村参观学习，征集广大党员、干部和群众代表的意见，在听取各方面建议的基础上，多次召开村两委会讨论、论证，确立了“以宅基地换房”模式，将三个自然村合并，收回全部宅基地和耕地，由村委会统一规划、统一筹

4、资、统一建设、统一管理。第三步，进行全民公决。由村组干部逐户向群众宣传讲解土地流转的好处和意义，消除杂音。召开村民代表大会，发放《袁屯村关于新农村建设土地收回、重新分配的全民公决书》，让群众对这一措施进行公决，全村152户，每户出1名代表在公决书上签字。第四步，分步实施。根据村民公决通过情况，袁屯村将原三个自然村土地统一收归集体，整理开发。一是高标准规划住宅小区。将整理出的土地，按照新农村建设标准，结合群众意愿，规划建设152户，每户占地240平方米，建筑面积258平方米，每栋价值18万元（含基础设施配套费用）的住宅小区,占地98.94亩，工程分三期进行，一期工程50套已开工建设

5、，10月份即可建成。二是借助外力发展。由于新村建设共需资金近3000万元，而村集体又无力承担，在不增加村民负担的基础上，报经省有关部门批准，将整理出的100亩土地通过市政府挂牌出让，出让金全部用于新村建设。三是合理补偿。聘请房管局对村民房屋进行合理估值，拆迁后由村集体根据估值情况进行补偿。　　三、土地流转之后　　一是改善了居住环境。新村建成后，随着群众的集中入住，管理更加便捷，公益事业投入成本减少，群众文化活动中心、休闲娱乐广场、垃圾中转站等基础设施都将分批建设。村支书焦玉贵所说：“以前我们早想打个深水井，但由于群众居住过于分散，管道铺设距离太长，费用过高，且管理不便，而一直无法

6、实现，现在全村群众集中居住，配套资金大大减少了，我们不但敢想，而且敢干了”。　　二是节约了土地资源。宅基地收归集体后，通过合并整理，共整理出土地258亩，用于新村建设100亩，土地出让100亩，节约土地58亩。　　三是增加了农民收入。土地收归集体后，该村将依托区位优势，把土地分为两类，一类用于发展高效农业，另一类建设标准化厂房进行出租，将土地收益用于分红，保障农民利益。正如该村村委主任秦东红描述的那样：“当今社会，土地资源越来越少，只要我们守住了土地，就等于有了摇钱树，我们会让土地这颗摇钱树越长越旺盛，不断为群众创造更多的价值”。　　四是引来了资金、企业。土地收归集体后，村集体可

7、根据需要合理开发，进行招商引资。据村委主任秦东红介绍，目前，已有一些投资者就投资标准化厂房建设事宜进行洽谈，并且有企业已经预定了厂房。　　四、存在问题　　1、新村建设资金缺口问题。152栋村民安置住宅及相关的配套设施需资金近3000万元，以目前的地价，剩余的土地尚不足以支持开发企业的巨额投入。为此，该村希望市委、市政府尽快出台相关优惠政策，确保项目的顺利开展。　　2、天然气管道问题。由于我市天然气发展较晚，目前还没涉及城郊，该村希望市委、市政府协调有关部门，解决天然气管道铺设问题