极地海洋世界商业定位及业态规划建议书

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1、极地海洋世界商业定位及业态规划建议书 目录 前言第一章本项目的相关研究1、商业定位研究2、商业品类研究3、服务功能设计4、规划布局设计及调整建议5、建筑规划设计及调整建议6、后期物业经营管理模式建议第二章项目市场调研结论分析一、南沿线商业项目对比分析1、竞争项目定位规划及优势差别2、竞争项目消费客群差异3、价格及现状比对4、开发商策略比对5、小结二、投资者调研结论分析1、商业形态组合配比2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围三、经营者调研结论分析1、租金承受范围2、经营者认为本项目的

2、合理售价3、经营者认为本项目适合经营的业态四、消费者调研结论分析1、消费者会在本项目消费的项目2、消费者来本项目消费的理由3、消费者想象中本项目应右的消费场所4、消费者餐饮偏好5、消费者休闲偏好五、本项目商业业态比例考虑1、业态比例调研分析2、本项目的业态比例六、总结第三章项目定位研究一、项目分阶段定位1、阶段释疑2、形象定位3、功能定位4、总结二、项目整体定位布局思路1、整体定位思路2、项目分区域定位3、项目整体定位布局三、目标客户定位1、购买商铺的目标群分析2、租赁使用商铺的目标群分析3、商铺的目标消费群定位及分析四、客

3、群消费机会分析1、唯一性和排他性2、吸引力3、资源整合4、区域中心第四章项目规划设计调整建议一、商业业态规划调整原则1、充分尊重极地海洋世界商业部分经营规划理念及成果2、充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和服务功能设计3、以市场调研为依据4、注重全局观和开发商的整体利益5、业态规划调整依据二、各版块商业规划调整建议1、商业业态配比2、业态选择参考3、规划调整建议三、商铺结构与硬件配置建议1、商铺面积划分建议2、商铺结构调整建议3、硬件配置建议四、交通组织设计建议1、人流动线2、车流动线3、物流动线4、导识系统设置五、其

4、它商业配套建议六、总结第五章招商略案一、原则二、招商阶段及目标三、2007年前半年招商工作时间节点安排四、全心公司各阶段招商准备工作内容第六章后期经营管理建议1、统一经营2、统一管理3、投入费用4、借助外力5、共同打造6、其它建议第七章总结                        前言    本项目是一个以主题公园为基础，以特色的配套商业为核心的旅游地产项目，本项目通过主题公园将各种服务机构组织在一起,提供餐饮、购物、休闲、娱乐、住宿等各种服务的一站式消费场所。其最显著的特征就是业态、业种的复合度极度齐全，行业多，店铺

5、多，功能多；商品组合的广、宽、深度都极高；以旅游及到达型消费为主导方向，通过设置旅游附属商业及各类不同行业的专卖店、娱乐休闲场所、主题广场、特色餐饮名店等覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以不同档次的特色店、主力店、品牌店来针对消费者各层次的需求，同时，其间也穿插各类土特产店以吸引域外游客。   我公司在大量详实市场调研的基础上（具体数据报告请参阅我司于2006年11月16日提交的《极地海洋世界商业项目市场调研报告》），结合项目在设计之初的业态规划和建筑情况，提出了对本项目整体的定位及业态规划调整方案，目的是为后期

6、的销售、招商和运营管理提供保障。通过对本项目前期深入的市场调研及分析，我司基本明确了开发商在本项目上的盈利模式，并希望通过我司对商业运营的全程介入，为贵司创造本项目的利润最大化！ 在本建议开始之前，我们对贵司在本项目上的盈利模式进行了如下的探讨： 开发商的主要利润点主要来源于项目前期的招商及销售，而后期的经营及管理是保证项目开发的持续性利润来源。要对前期的招商、销售及后期的经营、管理寻找有效的支撑，就必须从项目本身的产品、整个市场的状况、投资者、经营者以及消费者对项目的反馈等方面进行深入的研究。我司之前就市场、投资者、经营者

7、及消费者进行了深入的调查、访问、研究，并对500份样本进行了分析。本建议书就是建立在11月16日前关于消费者、投资者以及经营者的调研分析基础上，通过对产品、客群、投资与经营等方面的研究分析，得出的定位及规划建议。 对于本项目所涉及到的商业定位、业态规划及商业定价这几个方面的问题，在本报告中将有详细的阐述。在本报告中所使用的数据，都为专项调研及补充调研得到的真实客观数据，分析所使用的方式多为市场比较法及市场预期法。同时需要说明，由于样本量以及样本甑别的小众性，数据结果仅作为我们对于定位判断的参考依据，而后面的具体定位思路，将是

8、结合调研报告理性数据，成都商业市场发展前景以及综合众多商家、投资人、消费者等经营消费行为习惯模式，作为定位规划判断参考依据。详细研究请见下文。 第一章本项目的相关研究 1、商业定位研究 本项目的商业定位在满足主题公园本身对商业配套的需求、住宅及整个社区对商业配套的需求、项目自身在特色方面对