有关我国现行房地产税收制度改革的思考

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1、有关我国现行房地产税收制度改革的思考 　　摘要：房价的上涨使人们越来越关注房地产税收制度。我国现行房地产税收制度在税制设计、税收征管等方面都存在一系列问题，难以适应房地产市场的健康发展，因此应大力推进房地产税收制度改革，完善税制、开征物业税和提高房地产税收行政效率，以使其能有效调控房地产行业，实现税收政策目标。 关键词：房地产税收制度；改革；物业税 　　房地产税收制度是我国经济体制的重要组成部分，不仅指导着房地产税收的合理征纳，而且对调节房地产市场秩序、规范房地产行为起着重要作用。我国现行的房地产税收制度是在199

2、4年实行税制改革的基础上形成的，曾指导房地产行业繁荣发展，对促进国民经济增长起至关重要的作用。但随着经济形势的转变，我国房地产市场中出现一些突出问题，如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等，这一系列问题我国现行房地产税收制度已很难对其进行调控和干预，因此对房地产税收制度进行改革势在必行。 一、我国现行房地产税收制度 　　我国现行的房地产税收制度从税费的角度上看，主要涉及12项，包括土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、固定资产投资方向调节税、营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税

3、和教育费附加，其中固定资产投资方向调节税自2000年初暂停征收。另外，在现有的房地产税制中只有城市维护建设税和教育费附加是外商投资企业和外国企业不需缴纳的，其他税种在XX年已实现内外统一。房地产税收具体分布在土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保有环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发商在开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加。在房地产经营环节，房地产开发商缴纳的税种主要

4、有营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。在房地产的保有环节，若自用房屋，缴纳的税种主要有城镇土地使用税和房产税；若出租房屋，缴纳的税种主要有营业税、房产税、企业所得税、印花税。 二、我国现行房地产税收制度存在的问题 税种繁多，税费混杂 　　我国房地产税收制度税种繁多，重复征税，在同一环节征收多种税收，同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象征收耕地占用税和城镇土地使用税；对房屋租金收入，既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；对房地产产权转让收入既征收营业税，又征收土地

5、增值税；对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据，双方既缴纳0.05％的印花税，承受方又要缴纳契税。同时，房地产市场税费体系混乱，以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示，在房地产开发的整个过程中，税收为建筑成本的9％，而各种费用高达41％；XX年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一，费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费使房价上涨趋势严重。 计税依据不合理 　　我国部分税种的计税依据不合理。对经营自用部分的房产税

6、是以房产原值扣除10％-30％的余额为计税依据，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加，不能起到税收政策目标。另外，我国的土地出让制度不合理，我国目前的土地出让制度是土地批租制，根据土地用途期限分为40年到70年不等，这种一次性支付几十年税费的制度一方面加大房地产的建设成本，提高房价，另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象，不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。 征税范围过窄 　　部分税种的征税范围过窄，

7、阻碍市场主体的公平竞争，同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大，大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村，占用我国有限的耕地面积。同时房产税在城市免税范围过大，个人所有非营业用的房产都属于免税范围。 重流通，轻保有 　　在现行房地产税收制度下流通环节税种较多，税负较重，而在房地产的保有环节税种较少，税负较低，且部分税种的免税范围过大。资料显示，在房地产的流通环节，税负水平已达到30％-40％。这种重流通的局面一方面造成房地产的

8、合理流通受限，使新建商品房价格上涨，另一方面又助长了房地产的私下交易，阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保有的局面使投资者不必为保有房地产而纳税，造成房地产资源的浪费。 税收行政效率低下 　　税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下，主要表现在以下几个方面： 　　第一，税收立法层次低