商业地产项目机电安装工程管理

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商业地产项目机电安装工程管理南京金鹰国际集团丁昌海2012.12.25 第一部分前言介绍住宅项目与商业地产项目的各自特点 第二部分商业地产项目特点 商业地产是一个跨越地产开发和商业经营的两个高风险领域的复合的地产形态，很多商业项目为了赶时间就边招商边建设，就存在太多的不确定性，也就带来了大量不得不面对的问题。譬如：设计图纸跟不上现场施工、计划赶不上变化、图纸变更多、总包管理难、分包管理难、现场签证难、运营后善后问题处理难！商业地产特点：1、工程量大、配合面广2、技术要求高、交叉作业多3、“三边”工程、反复修改 第三分部商业地产项目机电工程的特点 大型购物中心五星级酒店高档写字楼大型超市城市综合体 第四分部商业项目机电工程关键控制点 一、工程建设施工阶段二、调试验收阶段三、移交阶段 第五部分商业地产项目机电工程新技术应用 ㈠、机电综合管线设计㈡、BIM（建筑信息化模型）㈢、GPS智能消防系统㈣、消防性能化设计 机电综合管线设计1、前言目前各种建筑设备为人们提供了高智能、卫生、舒适和安全的工作和生活环境。建筑设备工程系统多，一般由建筑设计院水、电、空调等各专业设计人员各自布置管线和出图，缺乏系统的协调与平衡，致一些设备及管线会在建筑平面、立面位置上相互交叉发生冲突，给施工及竣工后的维修和管理工作带来麻烦，拖延施工进度，浪费资金，甚至影响建筑物的正常使用。为了避免这种现象的出现，需要对对各系统管线的布置进行综合设计，既满足各专业技术要求，又使各系统管线合理布置，为施工、运行、使用、管理及维修创造有利的条件。 2、建筑中设备工程管线主要有以下几类：①、生活给排水系统：生活给水管道、生活废水管道、生活污水管道、雨水管道、其它杂排水管道、中水管道等。②、热力管道系统：采暖、热水供应及空调处理设备所需蒸汽或热水。③、消防系统：消火栓管道、自动喷水灭火系统管道、气体消防管道、防排烟管道、消防广播、电话、联动报警等弱电管线。④、通风空调系统：送排风管道、空调风管、空调冷冻水管道、冷却水管道、冷凝水管道等；VRV空调系统；分体空调管线等。⑤、供配电系统：动力配电管线、电气照明配电管线等。⑥、弱电系统：楼宇自动化系统、电话、有线电视、网络、数字信息网络管线等。 3、管线综合设计原则：各种工程管线具有各自的工艺布置要求，当出现相互交叉挤占同一空间的问题时，应相互协调、布置得当，管线工程综合设计的原则一般是：①先布置管径较大的管线，后布置管径较小的管线。遇管线交叉时，应小管避让大管，因小管所占空间位置较小，造价相对较低且易于安装；②压力流管道避让重力流管道。压力流管道在外加压力作用下，介质克服沿程阻力，沿一定方向流动。给水管道、消火栓管道、走廊喷水灭火管道、热水管道、空调水管等均为压力流管道。压力流管道区别于重力流管道的主要特征是可以爬升。重力流管道内介质仅受重力作用，由高往低流.污水、废水、雨水、空调冷凝水等管道属于重力流管道。其主要特征是有坡度要求且排放水流杂质多，容易堵塞，因此力求水平管线短，避免过多转弯，以保证建筑空间及排水畅通。管线交叉时，应将重力流管道对标高的要求作为首要条件给予满足。③冷水管避让热水管。因热水管往往需要保温且造价较高。④电缆、动力、自控、通讯等桥架与输送液体的管道宜分开布置或布置在其上方，以免管道渗漏时损坏电缆造成事故。如必须在一起敷设，电缆应考虑设套管等保护措施。⑤附件少的管道避让附件多的管道。这样有利于施工操作和维护及更换管件。⑥可弯曲管避让不可弯曲管。⑦各种管线在同一处垂直方向布置时，一般是：线槽或电缆在上水管在下、热水管在上冷水管在下、风管在上水管在下。尽可能使管线呈直线，相互平行不交叉，使安装维修方便，降低工程造价。 4、注意事项：①管线综合设计时还要考虑以下几个问题：空调风管、供回水管、冷凝水管、热水管等需保温，设计时应考虑保温层厚度。②喷淋横干管上要接出支管以布置喷头，管线布置时应留有接出支管的空间。③走廊送、回风口、灯具、感烟探测器、喇叭、喷头等布置应统一协调，避免相碰。一般风口、灯具等要求居中，呈一直线布置，以保证装修效果。④强弱电桥架之间宜有一定间距、以免互相干扰。有条件时，可分别布置在走廊两侧。 ㈡、BIM（建筑信息化模型）BIM是建筑信息模型（BuildingInformationModeling）的简称，是指以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立。它具有可视化，协调性，优化性和可出图性四大特点。是以三维数字技术为基础，集成了建筑工程项目各种相关信息的工程数据模型。“BIM”技术的核心是一个由计算机三维模型所形成的数据库，包含了贯穿于设计、施工和运营管理等整个项目全生命周期的各个阶段，并且各种信息始终建立在一个三维模型数据库中。“BIM”能够使建筑师、工程师和施工人员及业主清楚全面地了解项目。建筑设计专业可以直接生存三维实体模型；结构专业则可取其中墙材料强度及墙上孔洞大小进行计算；设备专业可以据此进行建筑能量分析、声学分析、光学分析；施工单位可根据混凝土类型、配筋等信息进行水泥等材料的备料和下料；开发商可取其中的造价、门窗类型、工程量等信息进行工程造价总预算、产品定货等。 1、BIM在上海中心大厦项目的应用上海建工集团在总承包建造中，由于将“BIM”技术(建筑信息模型)完整地引入到上海中心大厦工程项目的设计、施工与管理的全过程中，被业界称为是一个具有里程碑意义的项目。上海中心大厦项目存在参与方众多、分支系统复杂、信息量大、有效传递困难、成本控制难度大等问题。项目从全生命周期角度出发，以“BIM”技术为手段，应用AutodeskRevit建立模型，并在三维的环境里面完成对项目的修改和深化设计，针对项目的设计、施工以及运营的全过程，有效地控制工程信息的采集、加工、存储和交流，从而帮助项目的最高决策者对项目进行合理的协调、规划和控制。上海中心大厦项目的建筑形态、高度和外幕墙结构变化相当复杂，初期共做了20多个方案，就旋转的外形而言，最终选定了矩柱与支外伸臂加上支核心筒的结构体系，“BIM”平台使结构选型变得非常简单明了。在绿色施工和低碳方面，“BIM”为项目提供了有力的保障。针对超高层建筑体量大、系统设施复杂、运营能耗大、室内环境质量要求高、集中排放负荷大、可再生能源的利用受安全性约束大等问题，围绕节地、节能、节水、节材、室内环境质量把控和运营管理等方面，项目因地制宜地利用“BIM”，合理采用绿色建筑技术，通过本地化材料、高强材料和可循环材料的使用，优化结构设计、可视化室内自然采光模拟、营造室内舒适热环境等，实现超高层建筑的绿色接力和可持续发展，为今后超高层建筑的环保节能提供范例，从而推动我国绿色建筑评价体系的科技进步。“BIM”技术在促进建筑专业人员整合、改善设计成效方面发挥的作用与日俱增. 上海中心大厦简介上海中心的建筑设计方案为“龙型”方案，该方案由美国Gensler建筑设计事务所提供。从外观上看，“上海中心”像一条盘旋上升的巨龙，“龙尾”在大厦顶部盘旋上翘，580米的“身高”将成为上海新高度。这个高达580米的“垂直城市”内部将打造9个“空中花园”，整个大楼将被建设成一幢集写字楼、酒店、零售、娱乐功能于一体的“综合性超高层建筑”。上海中心大厦规划为五大功能区域，以写字楼为主，但将同时集合大众商业和娱乐区城、企业会馆区域、精品酒店区域以及顶部的功能体验(观光)空间。此外，上海中心大厦项目的裙房中，还将设置可容纳1200人的多功能活动中心。上海中心大厦项目建成后，总建筑面积将达到55.88万平方米，超过毗邻的上海环球金融中心38万平方米的总建筑面积。在上海中心大厦的总建筑面积中，大厦的地上建筑面积约为37.97万平方米，地下建筑面积达到约17.9万平方米。大厦的地下建筑面积中，包括了一个面积约1万平方米的地下停车库，可供2000辆汽车同时停放。 2、BIM系统在汉街万达广场项目中的应用与价值一、可视化自从2012年10月确定了汉街万达广场的BIM咨询服务单位之后，万达规划院建筑四所汉街项目组成员组织了几次和项目公司、中南院、悉地国际联合交底会，让BIM咨询公司悉地国际充分了解到现在的项目状况和亟待解决的问题。随后悉地国际根据提供的各专业最新2.0版施工图分别建出了建筑、结构、机电模型，从可视化的角度将汉街万达广场从平面二维图纸转变为一目了然的三维模型，具体效果如下： 二、协调性在经过把以上几个模型综合到一起以后，无论从设计与还是工程上，BIM将实现项目建模、碰撞检测、三维模拟分析、辅助管综设计，超预期解决了各专业协调和管线综合等难题；而且，各设计方可以很直观地通过这个三维模型共同探讨并优化设计，实现了规划院及项目公司很多无法从二维图纸中发现的问题，将有效及时的降低了成本。比如一直很难解决的层高问题，可以通过虚拟模仿管线的综合排布加以优化，可以节省一些空间保证汉街万达广场室内空间效果。位于地上二层1-H~1-J轴和1-16~1-17轴的交接处的机电空间原线下净高为3720mm，经过管线综合优化，线下净高能做到3970mm，给内装等设计提供了更好的设计条件，具体情况如下图所示： 三、优化性尤其是对于整个项目的难点----采光顶部分，BIM能对整个采光顶进行参数化设计。由于圆中庭和椭圆中庭的尺度差异较大，被钢结构分隔成的玻璃大小各异，在后期施工时将耗费巨大的成本。使用BIM技术将采光顶曲面有理化，可以使每块玻璃尽量标准化，异型玻璃数量减少，可以大大节约了成本，达到优化设计的目的。值得一提的是，可以使用一些有逻辑的公式来编辑钢构的曲面，使构件能跟随公式的改变而实时发生改变，也使得更改模型也快捷、高效。 四、可出图性BIM还能检核出一些施工图上疏忽的地方，如下图所示，北立面图纸轴线尺寸与平面图所给尺寸不一致，平面中轴网距离为8400毫米，立面图中两轴网尺寸为8305毫米，依据立面所给玻璃分隔尺寸，该立面图为垂直于该立面投影图，不是正交投影图，但是轴线尺寸与平面无法对应，存在矛盾。这些从三维发现的问题可以返回二维图纸里进行修正。 ㈢、GPS智能消防系统1、“GPS智能消防系统”的基本原理“GPS智能消防系统”是将GPS（全球卫星定位系统）、GIS（地理信息系统）、GSM（无线移动通信系统）和计算机、网络等现代高新技术集于一体的智能消防无线报警网络服务系统2、“GPS智能消防系统”的构成用户平台、传输平台、指挥平台和消防移动端3、“智能消防系统”的优点：“早”、“准”、“快”、“灵” ㈣、消防性能化设计4.1.城市综合体的消防需要引入性能化设计我国的消防规范是公安消防部门通过总结多年实战经验，并综合发达国家的防火技术理论，编写出的适合全国各地消防情况的标准。具有适用面广、容易操作等优点，但也不可避免的与建筑设计的发展相矛盾。近10年来，全国各地涌现出的大型、复杂公共建筑，如首都机场T3航站楼、国家大剧院、奥运场馆及上海世博建筑等，都在不同程度上受到了消防规范的束缚。公安部在2009年颁布了《建设工程消防性能化设计评估应用管理暂行规定》 4.2.什么是消防性能化设计从上世纪70年代开始，国外就提出了以性能化为基础的消防安全设计概念。1982年日本建设省制定了关于建筑物综合防火设计方法开发的五年规划，并在研究成果的基础上编制了以火灾性能为指导的设计方法。英国、新西兰、瑞典、澳大利亚也相继颁布了体现性能化设计思想的防火设计规范，而美国在性能化研究方面做了大量工作，很多比较成熟的火灾安全评估模型和性能化设计程序都出自美国防火协会NFPA(NationalFireProtectionAssociation)。1990年起，国际标准化组织和国际建筑协会开始积极参与性能化防火设计方法的研究。我国的消防性能化研究工作始于2000年，国内的专家学者相继有不少文献、技术导则发表，而上海市地方标准《民用建筑防排烟技术规程》中的模型、公式已经逐步被性能化设计单位采用。 消防性能化设计是建立在理性分析基础上的、新型的防火设计方法。通过运用消防安全工程学的原理，结合建筑物的具体情况，制定消防系统应该达到的性能目标；应用成熟的计算机模拟技术，对建筑的火灾后果进行定量的分析和预测，从而得到恰当的防火保护措施。消防性能化设计包含了性能化防火分析和设计两个方面。性能化防火分析是根据建筑物的具体使用要求，用物理参数定量描述出火灾的发生、发展过程，并分析火灾对建筑物内部的人员、财产以及建筑结构的影响程度，为采取恰当的消防对策提供依据。性能化设计是在性能化防火分析的基础上，综合建筑物现场条件、人员及财产的安全，采取的有针对性的消防措施。 与传统的消防安全设计相比，性能化消防安全设计具有以下优点：第一，充分考虑了每栋建筑的独特性能、用途、风险和使用者的需要；第二，注重安全目标的达到，并不限制采取何种措施，有利于发挥设计人员的主观创造性；第三，性能化设计中使用的手段和分析方法、火灾模型和疏散软件正在不断完善，大大提高了工程设计精度，为一些新颖的建筑设计创造了条件；第四，性能化设计可以提供详细的建筑安全评估报告，便于使用者有的放矢的加强消防安全工作。消防安全的性能化设计方法，能够分析具体项目所特有的火灾危险和相应的消防安全措施，可以实现综合性的消防对策，各系统的功效综合考虑。4.3.实例：万达广场的消防性能化的设计 第六部分商业项目消防验收 商业综合体项目一般具有面积规模大、人员密集、建筑功能复杂等特点，发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散量大、扑救难度及财产损失大等后果，其在防火分区、安全疏散、现代消防设施等方面也都具有不同于一般民用建筑的独特性。目前我国尚无针对此类商业综合体设计的专门规范，疏散设计除依据《商店建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》外，还要遵循相关功能涉及的众多规范。因现行国家标准对大型商业建筑防火设计所采取的措施针对性不足，有些地方又出台了地方性的设计标准作为补充：如上海市《大中型商场防火技术规定》、《江苏省商业建筑设计防火规范》、《重庆市大型商业建筑设计防火规范》等以及公安部《人员密集场所消防安全管理》等各规范对类似措施的做法规定也不完全一致，因此每个商业项目的消防施工、消防验收需要符合当地的消防规定和要求。 谢谢