我国物业管理现状、问题及对策(1)

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1、我国物业管理现状、问题及对策摘要：本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，并根据对这些原因的归纳总结，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案，以期引起业界的共鸣并进行更深层次的探讨，共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。　　关键词：物业管理、业主、业主委员会　　据不完全统计，目前全国城镇约有80亿平方米的住房，至2000年就有70%（约56亿平方米）出售给个人。建设部早在1996年就规定，全国新建住宅小区必须实行物业管理，旧小区逐步纳入物业管理。深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。北京市规定，旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管

2、理。仅按北京物业管理费最低水平（经济适用房）每平米0.5元/月计算，全国每年单此项收费就达330多亿元，倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上，这个市场将更加庞大。　　所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。　　一、我国物业管理现状　　自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提

3、高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。　　与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平

4、等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的有98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有82485.65万平方米，实行物业管理率为20%.详细数据及各地情况见下表：地区实有房屋（万平方米）实有住宅（万平方米）面积物管面积物管率面积物管面积物管率全国73545998861.881341733182485.6520甘肃964739.050.4515134.270.67陕西14328301.082.17624253.883.3北京2743059

5、30.9921.6142114630.8532.58深圳71193387483768254067上海318022074465193101666186　　从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。详见下图：　　2、物业管理存在的问题及原因分析　　我国物业管理虽然发展了20来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，还存在着很多问题和不足。　　（1）体制问题　　从体制上考察我国两万余家

6、物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。　　以深圳为例，在深圳18家首批国家一级物业管理企业中，17家是国有或国有参股（实际掌控一切生杀大权），1家是民营上市股份公司；而且18家企业清一色是开发商自办（有2家属于房管所改制或部门单位自办企业，但目前企业发展权在开发商手中）。为什么会出现这种现象呢？据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续，另外就是开发商出于自身利益的考虑，因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。　　（2）法律

7、法规滞后，体系不完善。　　我国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。　　我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委（局）和各