最新东莞市虎门镇海悦花园项目发展初步判断教学讲义PPT.ppt

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1、东莞市虎门镇海悦花园项目发展初步判断虎门房地产市场背景消费者分析项目发展方向判断项目解析工作思路2虎门房地产市场背景消费者分析项目发展方向判断项目解析工作思路从区域规划发展看项目项目基本情况项目地块资源分析3城市发展规划总体规划以“大十字”结构布局；虎门主要以三个功能性区域发展：城区：为商业中心区；威远岛：为未来省级旅游度假区；沙角：为未来港区。本项目威远大桥太平水道商业中心区未来港区旅游度假区虎门大道银龙路金龙路太沙路历史纪念区滨江区7城市规划对本项目的影响虎门大道沿线的商业中心区，是目前置业者集中置业区域，虽然在自然景观资源比较上不及太平

2、水道沿线及丰泰集团区域，但在交通、配套及投资价值上，都明显高于其它区域；从政府规划可以看出，虎门大道西岸及威远岛片区，由于拥有丰富的自然资源，规划为省级旅游度假区，将会成为虎门高尚居住区；项目位于目前较为陌生区域，即规划中威远旅游度假区的北面，因政府规划实施力度并不强，致使本项目的推出难以顺借其势，周边可利用资源、机会极少；项目周边完全属于生地，政府重视程度较小，交通可达性较差；本项目可利用规划的利好因素有限；并不处于未来房地产市场发展的重点区域。8项目地块资源分析区域、地段、外环境都不具有竞争优势；可利用的资源少。容积率为1.5，可打造多种

3、物业类型的组合；相对中心区域的项目具有容积率的优势，相对近郊资源型大盘具有地理位置的优势；未来区域的旅游度假区的定位。地块价值点挖掘区域形象一般，认知度较低；周边环境较差，特别是太平水道污染带来的影响；地块形状不太规则，不利于内部环境的营造；交通可达性较差。不利因素分析9虎门房地产市场背景消费者分析项目发展方向判断项目解析工作思路个盘分析及区域特征楼盘分布状况虎门房地产市场现状评价虎门房地产市场发展趋势10楼盘分布状况虎门房地产整体分布相对零散，没有形成集中的居住区；发展趋势主要沿虎门大道东段及太平水道东岸两方向发展，整体有向东偏移的发展趋势

4、；丰泰集团主要在城市边缘发展资源环境较好、规模较大的纯居住型项目。金色家园3800元/m2中联大厦3500元/m2柏景豪庭3800元/m2能源华庄3780元/m2飞龙山庄3500元/m2海悦金湾3300~4300元/m2龙泽居风华豪庭丰泰华园山庄4100元/m2丰泰裕田花园3200元/m2虎门大道沿线因其便利的交通及相对完善的配套，主要发展了以中、大户型为主的中高档楼盘，居住人群流动性相对偏大，也是虎门近来年发展最为快速的区域沿太平水道线因其地理优势，则主要发展了以居住为主的低密度的较大规模社区，居住人群相对稳定，素质相对较高。11个案楼盘解

5、析—虎门大道沿线项目能源华庄(二期)柏景豪庭中联大厦金色家园飞龙山庄概况位于豪门大饭店对面，总建面50848平米，由3栋塔楼组成，总户数283户,1~3层是商铺，一期有部分别墅位于虎门大道东段,占地7000平米,建面8万平米，由4栋高层组成，共500多户位于虎门大道东段，由3栋26层塔楼组成，物业配套较为完善位于虎门大道东段,占地9500平米,建面7万平米,由2栋小高层及3栋高层组成位于虎门大道，占地40万平米,建面50万平米,分多期开发,由小高层及别墅组成均价3800元/平米3800元/平米3500元/平米3500元/平米3500元/平米别

6、墅地价5~6千/平米销售情况70%95%85%一期售完，二期50%别墅90%，最后一期洋房50%主力户型120~140平米左右的三房为主140~200平米左右四房、五房150~180平米左右四房130~180平米左右三房、四房140~180平米左右三房、四房卖点中心地段、区域配套、成熟小区地段、区域配套配套、地段形象档次、地段、周边配套社区规模、物业形象、配套客户本地人及白领阶层本地人及港人本地高收入人群本地人及香港客人本地人、港人及部分公务员12片区特征整体多以居住型的中大户型产品为主，其投资氛围较为薄弱；已有部分楼盘开始往具有投资价值的中

7、小户型发展本片区作为传统的商业中心区，是金融、行政、商务最为集中的区域，也是虎门置者集中置业区域，其交通便利、配套完善；作为传统的商贸、行政区，其土地供应量相对紧缺，物业主要以高层为主，个别项目有部分别墅土地出让，其档次普遍不高，以中高档为主，市场总体供应量有限；区域内产品主要以中大型户型为主，面积在120~180平米之间，价格在3500~3800元左右；区域内普遍没有采取太多的营销推广，有部分客户被分流的趋势；由目前发展趋势来看，区域内房地产供应量总体不太大，洋房之间没有形成很强的竞争形式，而别墅项目相对稀缺，将会导致部分高端客户向外流失；

8、消费群体主要以区域本地人及在周边的港人为主，也有部分高级公务员，其消费能力相对较高，可能会有多次置业的需求。13个案楼盘解析—太平水道沿线、丰泰集团项目海悦金湾花园