房地产金融论文(房地产金融 论文)房地产融资论文：欠发达地区房价偏快上涨及其对金融业的影响

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1、房地产金融论文（房地产金融论文）房地产融资论文：欠发达地区房价偏快上涨及其对金融业的影响———以资溪县为例摘要：2009年以来江西资溪县房地产价格保持了较快的增长势头，房地产价格持续非理性走高对金融业构成的风险不容忽视。本文在详细调查资溪县房地产价格上涨成因的基础上，对金融的影响、对策建议方面进行了阐述。关键词：房地产；金融；调查近年来，资溪县房地产业快速发展，房地产价格持续走高。为有效平抑房价，防止出现房地产泡沫，尽管国家先后出台了一系列防止房地产市场过热的调控政策，但由于政策时滞，对资溪县房地产市场价格走势及其对金融的影响调查表明，其房地产价格涨幅仍

2、总体偏快，对金融业构成的风险应引起重视。一、资溪县房地产市场基本情况对资溪县前五名房地产销售商恒昌星城、皇家花园、翡翠园、金水湾、滨江花园的调查显示，房地产价格都保持了较快的增长势头。如：恒昌星城住宅类房屋2008年销售均价为1300元/平方米，2009年销售均价为1500元/平方米，涨幅为15.38%，2010年上涨至1800元/平方米，较2009年上涨了20%；而皇家花园2008年、2009年、2010年新建住宅类房屋平均售价分别为1650元/平方米、1950元/平方米、2250元/平方米，同比分别上涨13.33%、18.18%、15.38%。商用房

3、屋（店面）目前平均售价非主流商业区6000元/平方米，建设路主街近18000元/平方米，比2005年翻了一番还要多，而地理位置相对优越繁华地段的商业店铺则更是高达20000元/平方米。土地挂牌招标出让价更是由几年前的80万元/亩上涨到目前的200万元/亩。二、影响房地产价格上涨的主要因素（一）房地产升值预期推动了居民购房的热潮人们预期房价也将随着“一河两岸”旧城改造、城北大道新城区建设以及新老城区人口的增加而迅速高涨。为达到保值增值的目的，购房户在一段时间内对某些房地产开发项目展开了一场“先下手为强”的购房竞争，并出现了排队抢购的现象。（二）住房需求的膨

4、胀拉动了各类住房价格的上涨一是城镇化致使农村居民大量涌入城镇，对房价上涨起到了推波助澜的作用。近年来随着农民进城经商的不断增多，以及农民对子女教育重视程度的不断提高，不少农村居民都送自己的子女到县城就学，有条件的则干脆在县城买了住房，加大了县城房地产需求的数量，特别是我县为“面包之乡”，全县人口的四分之一在外从事面包产业，其中产生了不少百万元户、千万元户甚至亿元户，他们为其在家的父母、亲属购置了不少房产，对资溪县前五名房地产销售商调查表明，上述人员购房可占到其房屋销售的40%-60%，成为购房的主体，推动了住房价格的上涨。二是“二次置业”及住房的钢性需求

5、推动了我县房地产市场的快速发展及价格上涨。随着经济发展和居民生活水平的不断提高，人们对住房的质量要求也逐渐提高，目前一户居民拥有两套住房已占相当比例。不断加大的住房需求在一定程度上拉动了县城房价的一路上扬。（三）土地价格大幅上涨抬高了县域房产价格近些年来，地方政府在很大程度上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补财政资金缺口。在房地产开发企业的造价成本中，变化最为显著的是土地款。近年来由于受房地产市场竞争及开发商对土地挂牌竞价方式的影响，使我县的土地价格已经从最初的亩均几十万元，攀升到了目前的200万元，土地价格空前高涨，加大了房地产开发企业的成本

6、，加快了房地产价格上涨的速度和幅度。（四）建安成本的提高和房价的上涨起到了互促互进的作用与房地产投资密切相关的一些产品，如钢筋、水泥、沙石料等原材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。同时，由于县域商品房的热产热销，对上述基础材料的需求相应增加，必然又会促使这些产业的产品价格上升。三、房地产价格持续非理性走高对金融业的影响（一）房地产开发企业贷款急增，加剧了金融机构的信贷风险此外房地产开发还多以民间融资、预收购房款以及拖欠款等方式筹措开发资金，这在一定程度上掩盖了房地产开发企业负债能力不足的缺陷，对金融机构信贷资金的如期偿

7、还形成了风险隐患，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于金融机构，进一步加剧了金融机构信贷资金的风险程度，一旦因开发商不能按期归还形成信贷风险时，金融机构将面临较大损失。（二）金融机构个人住房消费信贷面临违约风险随着房地产业的不断升温，个人住房贷款业务近年来也迅猛发展。随着国家对房地产市场调控手段的不断加强，以及各项宏观调控政策的出台，使部分企主及股东纷纷抽调资金用于提前归还个人住房按揭贷款本息；调整个人住房贷款利率及提高首付款比例政策出台后，部分购房户也出现了提前还贷现象，金融机构的个人住房贷款业务违约率将呈进一步增长态势。同时，由于基层个人征信系

8、统建设还不十分完善，金融机构对贷款人的资信状况、偿还能力等还缺乏真实有效的审查手