私募融资私募融资的应用的应用.doc

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1、AthesissubmittedtoXXXinpartialfulfillmentoftherequirementforthedegreeofMasterofEngineering私募融资　　在我国并不成熟和规范的资本市场，在当前极其单一金融产品和投资工具的金融环境和条件下，讨论所谓融资的私募、公募是毫无意义的。在我国房地产市场，房地产开发项目依照资本市场私募理论和工具实施融资，更包括了融资的财务顾问等方案都会使企业融资需求走向极其遥远的目标。　　从大多数房地产开发项目的融资看，其私募需求是因为没有任何成熟渠道的资金来源，只能转而寻求手中掌握大量富余资金的机构、企业

2、和投资者个人。更为明确一点就是觊觎民间资金的借贷和投资，我们以为在此基础上的融资分析和施行才会更加接近于市场本身。　　而事实上，确实有许多房地产项目通过这种民间融资的方式达到融资的目的，只是这种现象本身具有多重不确定性，也没有规律可言，加上专家们一向把私募公募作为融资理论的主流以及常常在此种理论基础上讨论和操作所谓的融资工具，忽视了中国民间资本流动的现实及其真实流程。　　六、过桥融资　　过桥融资是房地产项目融资的一种类型，但不能成为一个独立的融资产品和资金来源。　　在我国房地产行业发展初期，这是绝大多数房地产开发项目和企业惯用的融资手段，特别是依赖银行信贷融资的项目

3、和在信贷政策宽松时期，不少项目和房地产企业就此成功。把信托融资作为项目开发投资的过桥手段，其资金成本相对较低。　　在房地产开发贷款趋紧的新政时期，有很大一部分房地产存量项目只能面临两难选择，要么项目转手，要么寻找到过桥资金。　　该类型的融资需求在我国房地产行业普遍存在，在过去的金融环境和政策中，房地产项目过桥资金的需求和用途通常表现为这几种形式：　　一是用于购买土地，特别是用于土地出让金及相关费用的支付，在获得土地权证后一般将土地评估、抵押给银行，用银行信贷资金偿还过桥资金以及投入项目建设，主要还是限于协议出让的土地。资金来源包括：上级或控股单位的划拨和借款，银行专

4、项的封闭土地储备/开发贷款，私募投融资借款，施工企业借款等。　　二是开发项目的前期建设资金，在项目具备在建工程抵押贷款以及获得预售许可正式销售前的项目建设资金。一般是向非银行金融机构、机构投资者、施工企业、私人投资者进行融资，通常以土地的部分或全部权益、项目在建资产部分质押。　　(二)房地产项目私募融资实务研究　　房地产项目的私募融资主要在于项目分析和融资安排两个环节的选择与设计。　　由于私募的民间资金特点，房地产项目投资所能够持有的最终的物业价值和资金退出的安全快捷，长期以来不仅吸引了企业投资，也吸引社会资金。除了大家熟悉和被政府与专家学者广泛声讨的一级市场炒楼与

5、投机外，实际上还有数量更为庞大的资金进入土地和项目建设开发环节，这就形成房地产市场私募融资的供应和需求，并形成一种与正规金融产品和投融资服务不同的特有商务模式和运作规则。　　第一、关于房地产融资的项目分析　　任何融资行为都是要明确地反映资本方的价值取向，即便是包含资本方与市场规则相违背的条件和愿望。目前太多的融资中介、创投机构和投资理论都在向融资各方传达所谓投资项目价值评估和分析的重要性和科学方法是必要的和极其重要的，特别是对于房地产项目，几乎所有的融资项目都会被要求提供项目商业计划书、财务分析报告以及其中的关于利润率、内部收益率、(净)现金流等多种财务指标的测算。

6、　　实际上，在我国当前经济发展水平和环境中，对于房地产项目投资分析并不会使用那种复杂的分析工具和财务方案，一种简单的项目投资测算往往决定投资方对于房地产项目的兴趣和意愿。　　无论是项目融资方还是项目投资房，对于房地产项目的价值评估最重要的因素包括：　　(一)、关于房地产融资项目的基本要件及尽责调查　　也就是融投双方最初接触时期所涉及项目状况的基本要件，投资方关注的是与项目的市场价值相关联的因素而非项目的基本情况。　　1、通常项目方坚持的项目品质、地段、价位等优势条件并不会为投资方认同，在投资方看来，“优势项目”陷入资金投入和回收不能的困境一定是项目本身的原因，所以项

7、目方在融资的时候对于项目具备的强项根本无需特别强调，投资人自会注意到项目优势对于投资前景的吸引力。　　如果投资人在对项目进行评估的时候，都不能够对项目基本的优势认可，那他还会投资吗?　　而许多项目方在融资过程中，特别是在与投资人初次接触的时候，往往过分强调公司和项目的“优势”(特别是区位、环境、交通以及周边的优秀项目等)，这实际上已经改变了融资谈判的基本格局，会降低投资人对项目前景的评估和项目方的谈判地位。　　2、特别重要的是提交的项目资料一定要真实、完整、齐备，有关特定要件可以提供补充资料或附加说明，资料的准备将会充分反映项目方运作项目的能力和职业素质。这样就