土地储备贷款风险防范措施建议

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1、!""-年第#期海南金融14&#，!""-总第!"-期/*01*1$01*12356789:1;&!"-土地储备贷款风险防范的措施建议朱磊（中国建设银行股份有限公司成都市第九支行，四川成都-#""(#）摘要：土地储备贷款是于!""#年开始推出的新的贷款品种，随后，该项业务由试点到推广，由局部到全国，迅速地发展起来，成为商业银行一项新兴的资产业务。该项贷款业务的正常开展需要各方面政策、措施和管理办法的综合配套运用，因此，应建立和完善有助于该项业务运行的外部环境并不断探索新的管理方式，为银行土地储备

2、信贷资金的安全运营提供有力保障。为此，本文拟结合当前的管理实践，分别从政府部门、金融监管部门和商业银行的角度建设性地提出了一些防范该项贷款风险的政策及措施建议，以期促进商业银行土地储备信贷业务的健康发展。关键词：土地储备贷款；风险防范；措施建议中图分类号：$%"#&!$’%!&()文献标识码：*文章编号：#""%+,"%#（!""-）"#+""),+"%土地储备制度是近年来城市土地制度改革的一项各自的“土地储备实施办法”，但“办法”自身并不具备法重大举措，也是房地产领域改革的一个热点。由于土地律

3、效力，甚至还未达到“地方法规”的层次，同时由于过储备的运作需要大量的收购和开发资金，因此客观上就分专注于地方政府利益，部分城市所制定的“办法”中所为商业银行提供了新的信贷投入空间，也创造了高额的作的各项规定也不尽合理。因此，在现有《土地管理法》、利润和丰厚的回报。各商业银行纷纷涉足土地储备机构《城市房地产管理法》的基础上，很有必要再出台专门的信贷业务。然而，从目前土地储备贷款的整体运行情况《土地储备法》，对土地储备机构的性质、职能定位、业务来看，还存在诸多不完善之处，主要表现在：土地储备制范围、

4、运作模式、土地收益的分配等重要问题进行明文度及相关法律体系不完善；土地储备机构自身存在诸多规定，并明确土地储备交易各方的权利和义务，从立法问题；银行对土地储备贷款的现行管理办法不够合理；上防止和减少土地储备业务开展中可能导致争端和纠贷款担保的有效性难以落实；以及房地产市场波动对贷纷的源头。这样，一旦发生法律纠纷，可以确保有法可款的安全性和流动性影响较大等几个方面。<#=依，弥补当前的法律空白。为有效防范上述风险，笔者结合当前的管理实践，!&规范地方政府行为，创造良好的金融环境。由于政建议分别从政

5、府部门、金融监管部门和商业银行的角度府决策在土地储备制度中的特殊性和重要性，决定了地采取一些相应的风险防范措施和对策，以期最大限度地方政府行为对土地储备运作的成功与否起着决定性的控制风险，确保银行信贷资金的安全。作用。实践证明，政府对土地市场的规范运作是土地储一、政府部门应采取的措施备贷款开展的首要前提，而其不切实际和不讲信用的做#&尽快出台《土地储备法》，完善土地储备业务的法法所产生的不良后果，也将给银行造成巨大的贷款损律体系。当前建立土地储备制度的城市基本上都制定了失。

6、政府行为进一步加以引导和规范，对个别地方政府的违规行为加大查处、惩罚力度，也应是目前迫切需要解决的问题。收稿日期：!"")+#"+!)作者简介：朱磊（#,..+），男，经济师，现供职于中国建设银行%&应积极引导制度创新，逐步拓宽融资渠道。目前，股份有限公司成都第九支行。各地土地储备机构运作中普遍存在着在资金来源上过),经营管理海南金融(**)年第’期度依赖银行贷款的现象，因而造成了土地储备业务融资二、金融监管部门应采取措施的建议渠道单一，风险过分集中于银行。因此，现阶段亟需通过’"密切关注产业政

7、策调整动态。当前，国家在加强对制度创新和金融创新来建立有效的、多渠道的资金筹措土地市场违法违规现象清理和整顿的同时，还要求土地机制。然而，由于我国银行目前仍未实施混业经营，商业管理部门在省级以下实行垂直领导。这些措施的采取在银行对于新的金融业务的开办处于严格的监管之下，金很大程度上规范了土地市场，减少了地方政府对土地管融创新必须要政府部门和金融监管部门联合来加以规理部门和土地市场的不良干预行为，从长期来看，有助范和引导，当前可考虑以下几个引导方向：一是建立土于银行防范土地储备贷款的风险，对土地储

8、备贷款业务地基金制度，在商业银行开设土地基金专户，并通过土的管理有着十分积极的意义。但同时，金融监管部门也地出让收益逐步充实土地基金，最终形成政府开展土地要注意到管理体制的变革所可能带来的风险。作为承贷储备业务的有效资金来源；二是在土地储备制度较为规主体的土地储备机构管理体制的调整，使其虽隶属于地范的城市进行土地资产证券化试点，经过证券化后的土方政府，却不再挂靠于地方国土管理部门，政府、国土部地债券，由地方政府信用作担保并向公众发行，全方位门和土地储备机构在土地运作过程中的利益将不再一吸引投资者