房地产开发全流程纳税筹划与实战案例解析

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1、项目操盘手必备的财税训练——房地产开发全流程纳税筹划与实战案例解析【课程背景】²按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。增值税与营业税处理究竟有什么不同点？营改值对成本又有哪些影响？²房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响？房地产企业的税收成本成为

2、仅次于建安成本的第二大营运成本，即便如此，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战。怎样才能依法纳税、合理筹划？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避税而又规避刑事责任？房地产集团公司的税收风险管控点再哪里？【课程价值】Ø本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，使学员掌握房地产企业的开发流程，在熟悉业务的基础上掌握企业成本各种控制方法与手段，有成本控制转化成本经营，优化企业各项管理决策。【课程大纲】第一章房地产开发流程与涉税简介第一节房地产开发流程简介第二节房地产

3、公司涉税简介第三节房地产营改增专题一、房地产营改值政策梳理（一）房地产“营改增”涉及的税率和征收率8（二）房地产企业增值税的纳税地点（三）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限（四）增值税专用发票丢失的处理（五）房地产企业进项税金抵扣的几种规定1、进项转出与视同销售的区别2、没有销售清单的专用发票不得扣除3、“对开发票”不能抵扣进项税金（六）营改增房地产公司帐务处理（七）虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定（八）不能开具增值税专用发票的几种情况二、增值税与营业税处理的关键不同点提示（一）增值税要求，三价统一：合同价、发

4、票价和结算价相互统一。三流统一：资金流、发票流和劳务流（物流）相互统一。1、挂靠的总分包方开具的发票面临着不能抵扣的风险2、甲供材的问题不复存在3、混合销售问题不复存在4、不同的收款方式影响纳税时点，需要对销售合同进行管理5、已完工未决算的项目如何取得专用发票6、未付款取得的专用发票不符合三流统一是否可以抵扣7、税务重组不符合三流统一，专用发票是否可以抵扣8、卖房子送家具如何开具发票三、营改值对成本的影响1、按进项税率重新调整开发成本，设置会计科目2、重新测算开发产品定价3、重新测算土地增值税负四、、营改值过渡期处理1、一个

5、房地产项目，部分销售收入交纳营业税，部分销售收入交纳增值税，如何进行进项抵扣？8第二章购买土地环节税收风险控制关键点第一节购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险问题1：母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？问题2：印花税的纳税主体是母公司还是项目公司？问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？问题4：如果国土局没有按期交付土地，项目公司如何交土地使用税？问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设

6、配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？第二节房地分离如何纳税问题1：房与地分离，应该按什么作为契税的计税依据？问题2：购入在建工程开发，销售开发产品应纳营业税是否可以扣除在建工程已交营业税？问题3：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担问题1：出售股权的行为是否属于税收筹划?问题2：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果？第四节拆迁补偿用房的涉税处

7、理问题1：拆迁补偿用房是否交营业税？计税依据是什么？何时交？问题2：拆迁补偿用房是否交企业所得税？计税依据是什么？问题3：拆迁补偿用房土地增值税如何处理？第五节集体用地房地产开发的特殊处理问题1：以集体用地进行投资，取得定额收益，如何交税？问题2：由于企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款如何交税？问题3：联合建房取得的收入如何交营业税、土地增值税、企业所得税？第三章公司设立环节税收风险控制关键点第一节选对公司注册地8问题1：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？问题2：条件变化后，C镇招商条件有哪些陷阱？第二节注册资本

8、金与资本弱化第三节分公司或子公司的选择第四节集团组织框架的选择影响涉税结果第五节开办期的止点问题1：乙公司的开办期什么时候结束？问题2：乙公司的开办费如何进行财税处理？第四章融资环节税收风险控制关键点第一节信托融资涉税问题解析问题1：为什么信托借款利息不开具发票？问题2：信托贷款利息的纳税