超高层专题ppt课件.ppt

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1、超高层住宅的技术难点及市场应用对超高层住宅的技术难点进行了分析，对超高层住宅的市场应用范围进行了分类研究陶贞贞14752超高层住宅专题深圳中原经理100%超高层住宅专题分享前言作为解决土地资源紧缺的一种有效手段，超高层住宅建筑的出现及日益见多，将是水到渠成的事。作为地产策划人，在超高层住宅建筑的知识与能力上，都需要未雨绸缪地有所准备......4附件：超高层的研究范围321超高层住宅市场的应用开发环节技术难点研究定义特征分类客户感知超高层住宅的概念驱动力关于超高层的定义目前国际上并无统一的界定建筑规

2、范规定100米以上高度,属于超高层建筑中国日本联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑深圳华润幸福里160米札幌citytown41层澳洲墨尔本Eureka，88层定义1目前超高层建筑主要表现为酒店、写字楼、综合体及住宅分类2酒店综合体写字楼住宅上海金贸武汉.锦绣长江………很多CBD商务中心北京中央商务区上海陆家嘴深圳中心区北京中环世贸综合体住宅＋酒店写字楼＋公寓商业＋写字楼＋公寓深圳华润.万象城深圳大中华广场……深圳罗湖俊园（万科）深圳擎天华

3、庭深圳金域蓝湾（万科）上海.世茂滨江武汉.锦绣长江香港.贝沙湾香港.凯旋门香港.浅水湾新加坡.吉宝湾……与普通高度住宅相比，超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好视野开阔空气质量优良实用率较低通透性较差高处的湿度小，不易潮湿，远离汽车尾气尘埃，空气质量优良由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，同时对开窗存在一定限制，另外就是核心筒的布置，导致通透性较差由于超高层建筑的特殊性，核心筒会比普通建筑大，导致公摊较高，并且会存在异型房间，使实用率下降。2143特征3居住角度:景观视野开阔，空气质量优良、通透性

4、较差、实用率较低技术角度：超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大特征3由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；结果是建设周期的拉长。住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构以景观为导向，大面积景观窗每隔15——18层之间要分层设计高速电梯结构形式电梯设置户型立面隔15——18层之间需要设计一层避难层超高层高度为给水系统带来更多要求对配电要求比较高，多路配电智能化：大量智能化技术的运用还需预留职能化模块

5、，为将来发展预备空间消防、避难层高科技水电指标客户对超高层与高层的感知没有明显区别，只是形态上的差异客户感知4独栋、双拼、联排1叠拼、多层洋房2小高层3高层、超高层4对高度的感知对空间的感知从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感高度能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林视野开阔

6、，远眺景观超高层住宅产生的驱动力主要体现在提高城市承载力、开发商利润空间及优化城市空间功能方面驱动力5开发商利润空间当城市超越它的人口平衡点后，空间扩张成为必须选择，超高层居住是提高城市承载力的一种有效手段。在地价较高的城市区域，地价影响总开发成本的权重大于建造成本，提升容积率对楼面地价的稀释速度大于建造成本的攀升速度，提升容积率有助于开发商获取更高的利润率，开发商将倾向选择容积率相对较高的超高层。提高城市承载力优化城市空间功能超高层建筑依靠内部多种功能的综合化、功能组织模式的多样化以及建筑交通的一

7、体化大幅提高城市内部系统的运行效率，同时也改变了人们的生活环境和生活方式外部功能的优化包括城市经济的促进、城市竞争力与政治影响力的提高等虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。321超高层住宅的市场应用开发环节技术难点研究成本核算结构系统超高层住宅的概念4附件：超高层的研究范围垂直交通消防弱电节能环保及其他超高层住宅的造价及运营成本较高，在成

8、本和售价不可控的情况下，缩短开发周期是保证利润率的重要手段造价成本运营成本超高层住宅造价增加主要体现在以下四个方面：超高层住宅运营成本增加主要体现在：物业管理费用及公摊费用电费维护费成本核算1造价增幅约为15％-25％相对普通高层住宅因素增加造价（元/平米）整体设计与建筑标准20-40基础与结构160-260屋面及外立面15-25机电设备160-250内部系统的维护费用是最主要的部分120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽略；120-