房屋养护管理ppt课件.ppt

《房屋养护管理ppt课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第五节房屋养护管理14物业专业1班授课：张雨轩10/6/2021复习：1、房屋维修管理的概念（学生回答）房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。教师讲：管理主体：物业管理公司实施主体：专业房屋维修公司目的与任务：①保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限②防止和消除房屋及其附属设备发生损毁③保障使用者的安全、改善住用条件10/6/2021案例1内容－业主不愿配合公共部位维修怎么办？某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一

2、的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。10/6/2021案例分析纠纷的处理:态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配合，就应介绍相关物业管

3、理法规，让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。如何避免?最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。10/6/2021第五节房屋养护管理（房屋日常养护）房屋日常养护的基本知识房屋日常维修养护的原则房屋日常维修养护的考核标准房屋日常维修养护的内容和实施管理10/6/

4、2021房屋日常养护的基本知识一、房屋日常养护的概念：★自然因素（气候条件、生物因素、地理因素、自然灾害）★人为因素（使用不当、施工和设计质量低劣、预防保养不当）房屋日常养护是指物业管理企业为了合理延长房屋使用周期，确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋正确使用养护管理等工作，这是物业管理企业对业主和使用人最直接、最经常、最持久的服务工作。10/6/2021二、房屋日常养护的类型1.零星养护：是指结合实际情况进行保养维护或因突然损坏引起的小修。方式：维修人员走访住户；住户随时报修。特

5、点：修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。包括：（1）屋面清扫补漏、修补屋面、泛水、屋脊；拆换少量天窗、墙体局部粉刷和挖补；水泥地的局部重修；顶棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补；雨水井的清理；明沟、散水的养护和清理等。（2）钢、木门窗的维修、拆换五金、配玻璃、换窗纱；木屋架加固；细木装修的加固及局部拆换等。10/6/2021（3）水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管道的维修、保养、疏通；便器、脸盆、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污

6、等。（4）灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。（5）修缮后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆；楼地板、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆等。（6）钢门窗整修，白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。10/6/20212.计划养护：指依据房屋各种构件、部件合理的使用年限，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿命而进行科学的修缮养护工作。特点：从性质上来看是一种房屋保养工作，定期进行检修保

7、养。计划养护任务一般要安排在报修任务不多的淡季。如果报修任务较多，要先保证完成报修任务，然后再安排计划养护任务。房屋计划养护是物业管理企业通过平常掌握的检查资料从物业管理角度提出来的养护种类。一般楼宇设施的养护、翻新周期见下表。10/6/202110/6/20213.季节性养护：是指由于季节性气候原因而对房屋进行预防保养工作。其内容有防台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。特点：季节性预防保养。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应。砖石结构的防潮，木结构的防腐、防潮、防蚁，钢结构的防锈等养护，各有各的要

8、求，各有各的方法，必须结合具体情况来进行。10/6/2021案例内容－－污水管道返水怎么办？一天上午，某室业主给某物业管理公司打来电话，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，