房屋日常养护及技术管理ppt课件.ppt

《房屋日常养护及技术管理ppt课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、7房屋日常养护与技术管理7.1房屋的日常养护概述一、房屋日常养护的定义房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。二、房屋养护的原则（一）因地制宜，合理修缮（二）对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准（三）定期检查，及时维护（四）加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用;最有效地合理使用维修基金（五）最大限度地发挥房屋的有效使用功能三、房屋养护的内容(一)房屋的日常养护(二)房屋的季节性预防养护房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的

2、计划养护。房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。四、房屋养护服务中存在的问题物业管理公司作为房屋养护服务的主体，其接受养护的对象是开发商建造的房屋，其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。（一）由开发商建造的房屋质量而引发的问题(1)屋面渗漏。（2）天花开裂、开鼓。（3）墙面开裂，外墙批荡龟裂、起壳、脱落，易造成墙面渗水。(4)楼地面出现空鼓裂缝。（5）铝合金门窗制作安装存在的问题。(6)木制品制作安装粗糙，木门和隔断制作粗糙，翘曲变形.关闭不严密，开启不灵活，夹板门漏设排气孔。（一）由开发商建造的房屋质量而引发的问题(7)部分水箱混凝

3、土不密实，底部渗水。(8)水电安装质量差，配管导线色标混乱，不符合标准，压接帽不阻燃.开关串接，多股导线接头不搪锡，卫生洁具用木摔木螺钉固定不牢固，避雷带接头、电焊及接地装里不规范，室内给排水管道接口渗漏。(9)厨房、卫生间排水系统存在问题。（二）由物业管理公司的服务质童而引发的问题（1）对房屋养护的收费标准;（2）对房屋养护的服务质量。（三）由业主或使用人对房屋的使用质量而引发的问题《中国物业管理条例》就物业的使用对业主或使用人做出了明确规定：业务或使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。五

4、、危险日常养护的类型（一）零星养护（二）计划养护（一）零星养护房屋的零星养护修理，指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修。零星养护的特点是修理范困广，项目零星分散，时间，要求及时，其有经常性的服务性质。零星养护应力争做到“水电急修不过夜，小修项目不过三，一般项目不过五”。（二）计划养护见表7一1，7一2。P63六、房屋日常养护的内容地基基础的养护楼地面工程的养护墙台面及吊顶工程的养护工程（定期检查一般不少于每年1次）门窗工程的养护屋面工程维修养护（一般非上人屋面每季度清扫1次）通风道的养护管理垃圾道的养护管理七、对二次装修的管理二次装修是指楼宇接管验收交付

5、使用后，业主(或用户)办理完人伙手续后，在正式入住前，根据业主的要求，对所购(租赁)房屋进行分隔、装饰、布置等。有时住户掉换后，新用户要将原来的装修推倒，按自己的意愿重新装修。八、房屋日常养护的考核标准日常养护考核指标主要有:定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。（一）定额指标修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额;材料消耗要不超过或低于材料消耗定额，达到小修养护工程定额的指标，是完成小修养护工作量，搞好日常服务的必要保证。（二）经费指标小修养护经费主要通过收取物业管理服务费筹集，不足部分从物业管理公司开展多种经营的收人中弥补。（三）服务指标(1

6、)走访查房率。(2)养护计划率。(3)养护及时率。（四）安全指标(1)严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。(2)注意工具、用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具、用具。(3)按施工规定选用结构部件的材料，如利用旧料时，要特别注意安全性能的检查，增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。7.2地基、基础维修养护地基？基础？7.2地基、基础维修养护7.2地基、基础维修养护7.2地基、基础维修养护想一想：造成建筑物地基基础变形的原因有哪些？原因有：软弱地基;用材不当，施工质量差;基础埋置深度不当;相邻建筑物的基础影响;建筑物内上、下水管道漏水，引起地基湿陷

7、;不合理使用;维修养护不及时，地表水渗人地基等。讨论：如何对地基、基础进行加固？地基加固：石灰浆加固旋喷桩加固硅化加固灰土挤密桩加固其他基础加固法：水泥粘结法扩大基础底面积加固法条形基础两侧扩大加固法架托换基法7.3砖砌体结构的防治维修苏州：寒山寺旁的石拱桥——下津桥上海青浦县朱家角镇放生桥长70.8m，是国内最大的古石拱桥。找一找：砌砖体破坏突出表现在哪里？请找出产生破会的主要原因？7.4钢筋混凝土结构的维修钢筋混凝土结构裂缝的维修1、损坏的现象和原因（1）荷载裂缝（2）温度裂缝（3）干缩裂缝（4）张拉裂缝（5）沉降裂缝钢筋混凝土结构裂缝的维修2、裂缝治理

8、方法（1）表面修补法（2）内部修补法水泥灌浆化学灌浆