七星大厦的现场物业管理方案剖析.doc

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1、七星大厦—物业服务方案----操作系统作业序号：hlx-qx-wyfa-czxt项目所在地：厦门市七星西路服务公司：厦门市海联翔物业服务有限公司第12页七星大厦：厦门市七星西路拟稿人：唐来丰修订：0七星大厦—物业服务方案----操作系统作业序号：hlx-qx-wyfa-czxt前言在项目方案的前言上，我们以目前的市场信息为主，展示当地的物业管理市场信息，在根源上掌握、定位项目的管理方向和发展趋势，从而有利于项目的全面发展，有利公司业务的精湛定位，有利于公司战略目标的发展需求，为公司在经营效益、市场响应、专业发展上做出项

2、目应有的贡献和力量。一、周边类比项目租金、物业收益（2013年）项目内容七星大厦益田海景仙岳大厦茗芳大厦租金业主单位投入年份主要客户物业服务费公维金二、本土类比项目的人员、薪资结构项目内容七星大厦益田海景仙岳大厦茗芳大厦人数工资人数工资人数工资人数工资人数工资主任客服工程保安保洁其它合计第12页七星大厦：厦门市七星西路拟稿人：唐来丰修订：0七星大厦—物业服务方案----操作系统作业序号：hlx-qx-wyfa-czxt三、本项目的特征、特色四、项目定位的分析、思考物业管理项目，是量入而出，它在劳动密集型产业中，最直接的

3、反映了产业效能与投入的作用，反映了劳动成本占据大部分投资的行为，反映了物业管理行业的发展离不开项目发展的刚性需求。一般而言，收益型写字楼（办公大厦），在甲A写字楼管理上，有着一定的数控对比性：分类人员支出人员管理成本服务结果物业费备注85%以上人员多，岗位齐，要求多管理成本较低，自成体系高标准收费标准高80%人员较多，岗位一般管理成本一般较高标准收费标准中等70%人员、岗位都一般管理成本较高一般标准收费标准一般65%缺岗少人时常出现管理成本虚高服务较差收费标准一般或偏低那么，我们如何才能让项目在稳定的支出中，获得更高的

4、标准及行业发展呢？这就需要我们管理项目的操盘手继续考虑和研究的实质性问题。我想，主要有几个问题的存在，势必与项目的发展潜力、发展趋势、发展方向有着不可或少的关系：1、甲A写字楼，首当其冲是其高标准的收益性。那么，这个高标准的收益性是否在服务中得到最适合的平衡呢？2、管理机制的持续发展性和可延伸性，并形成一个可复制化的管理模式，对项目的发展、公司类比项目的发展起着一个至关重要的调研和发展空间。3、团队的稳定性、主观能动性及企业主人翁精神，在项目的发挥中，如何达到“企业为人人，人人为企业”的一种共赢模式。4、服务的高端化、

5、管理的常态化和模式的规范化，对项目第12页七星大厦：厦门市七星西路拟稿人：唐来丰修订：0七星大厦—物业服务方案----操作系统作业序号：hlx-qx-wyfa-czxt持续改进、发展的一轮新考验，如何突破自我，突破成绩？目录一、项目的定人定岗定编制定待遇（略）二、项目的前期介入管理三、项目装修阶段管控管理四、项目的“微机管理”规划五、项目的常规管理（后续的日常管理）第12页七星大厦：厦门市七星西路拟稿人：唐来丰修订：0七星大厦—物业服务方案----操作系统作业序号：hlx-qx-wyfa-czxt第一部分项目的前期介入

6、管理第一节前期人员进驻方案岗位　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　180天150天120天90天60天50天30天20天10天交房主任进场　　　　　　　　　　　　　　　　　　客服　　　　1人　　　　　　1人　　　　　财务类　　　　　　1人　　　　　　工程主管　　　　　　　1人　　　　　　工程人员　　1人　　　1人　　　　　2人　　　　　　保安主管　　　　　　　1人　　　　　　保安领班　　　　1　　　　　　　　　　　　保安人员1人　　　　　　　　　　10人　　　　　　　保洁主管　　　　　　　1人　　　　　　保洁领班　

7、　　　1人　　　　　　　　　　　　保洁人员1人　　　　　　　　　　10人　　　　　　　装修期人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1、第150天进工程人员壹名，此人应综合业务可以，后续培养储备工程主管。入职暂为工程人员。2、第90天，新进工程人员时，原工程人员根据考核情况，另行决定予以晋职为工程领班。3、第50天，保安人员的主力在第50天到第15天左右为过渡期，基本满编10人，第15天全部满编保安人员过渡期：主要择优淘劣，形成一个好的环境和工作气氛：培训考核，军事考核，工作纪律，服务领导　保洁员进场10名，参与保洁

8、前期开荒工作。4、第30天，工程进场2人，并开始全面招工，逐步实现全员满编。5、第25天，客服满编进场6、第15天，全员满编，并对前期人员进行按照预设编制，对主要职务人员进行考核晋升7、加粗标识岗位原则上从内部选拔提用，不对外招聘，后期个别岗位数量多的可考虑直接招聘。第12页七星大厦：厦门市七星西路拟稿人：唐来丰修订：0七星大厦—