尽职调查要点.doc

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1、房地产并购的法律尽职调查范围1.调查企业工商登记档案受投资人委托，律师调查房地产开发商、股东和担保债务人法律主体资格，应侧重于在工商行政管理部门的调查。（1）法人的设立、存续、股东等变更登记如果工商登记信息可直接单项查询，则调查、打印如下信息情况：①法人的工商登记是否被注销或吊销；②重大合同签署以后，开发商、股东、担保人是否发生过名称变更；③开发商、股东、担保人最近一年的年检年度；④最近一两次没有年检的原因（可能会出现企业因连续两年未办理年检手续而被吊销，而工商局遗漏吊销登记的情况）。如果工商登记信息不能单项查询，应进行调档查询。应查询及打印内容为法人的工商登记是否被注销或吊销。（2）面对面访

2、谈与实地考察受投资人委托，律师调查开发商、股东、担保债务人的法律主体资格，不能忽视面对面访谈与实地考察。（3）核实开发商、股东、担保人基本情况查阅工商登记、行业资质、行政许可批文等资料（营业执照、许可证等相关证照、财物报表或审计报告、资金情况、还款计划等），核实开发商、股东、担保人名称、地址、联系电话等基本信息是否与档案相符，以及是否更名或重组、企业所属行业是否发生变更、企业规模、财物状况以及现场尽职调查人员对企业的初步印象等。（4）访谈开发商、股东、担保人访谈对象主要为企业负责人、财务负责人或其他管理人员。访谈内容包括：企业近几年工商登记变更情况，行政许可与行业的资质审批备案变更情况，开发或

3、经营的盈利与亏损状况，行业发展状况及企业在行业中的地位、市场竞争力、综合管理水平、资金状况以及现金流情况、偿还借款的意愿或计划等，并于访谈结束后，要求其在访谈纪要中签字认可。2.调查关联企业及关联交易关联关系是指在企业财务和经营决策中，如果一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，则二者之间存在关联关系；如果两方或多方同受一方控制，则他们之间也存在关联关系。关联企业是指符合上述关联关系的企业，包括：（1）母公司；（2）子公司；（3）合营企业；（4）联营企业，主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员直

4、接控制的其他企业。目标企业与关联企业无论在股权、投资、交易、财务、员工等方面都有可能存在千丝万缕的关系。如果投资收购方在收购之前不了解目标企业与关联企业之间的前述各种关系或者没有采取措施将这些牵连关系了结，在并购完成后，收购方极有可能因此而招致无法预计的法律风险，从而给收购方带来损失。关联关系担保情况的禁止调查范围和程度：（1）生效司法判决、调解书、判令由担保人承担相应的担保责任，无需查询债务人、抵押人、保证人之间的关联关系。（2）尚未涉诉或虽涉诉而没有生效判决或调解的，应查证债务人、抵押人、保证人之间的关联关系。（3）经工商查询，如果债务人是担保人的股东，应查证该担保的设定是否符合担保人公司

5、章程及公司法的规定（在必要时可调阅、打印担保设定时担保人的公司章程）。3.调查目标企业的主要财产和财产权利法律尽职调查需要掌握的目标企业主要财产和财产权利应包括：（1）全部房屋所有权证书，房屋销售合同和补充协议，租赁合同及租金支付凭证；（2）土地使用权证书，土地使用权出让合同和补充协议，以及相关地价款、土地出让金、土地占用费等款项的缴费收据；（3）在建工程项目批准文件及证书；（4）设备实施的购买合同及价款的支付凭证；（5）设备设施的租赁合同及价款的支付凭证；（6）著作权、商标权、专利权等知识产权涉及的相关证书及年费支付凭证；（7）以公司资产对外、对股东、对实际控制人提供担保的担保合同、担保登记

6、证书，外汇管制登记证书和凭证等文件。需要提出法律意见的范围和程度包括：上述财产是否存在产权纠纷或潜在权属隐患；目标企业取得上述财产的所有权或使用权，是否已取得权属证书，若未取得，需调查是否存在法律障碍；目标企业对其主要财产行使所有权或使用权方面的转让、设定担保有无法律上的限制，是否存在多重担保，债权受偿顺序排列，实现权利的程序是否存在诉讼、仲裁等司法程序和行政程序的限制；目标企业有无租赁房屋、土地使用权等情况以及租赁的合法有效性；等等。4.调查土地使用权与在建工程对土地、房屋权属登记的调查。律师主要侧重于对土地、房屋主管部门的调查，核实抵押财产现状，抵押财产现状的现场办公的核实与调查工作，主要

7、集中在以下方面：（1）生效司法判决、裁决确认抵押合法有效的，可直接在法律意见中援引生效判决，认定抵押担保合法有效，无需就抵押担保的有效性问题进行进一步的尽职调查。（2）有生效调解书的，抵押人在调解书中承诺以抵押财产清偿债务的，不得以前述承诺内容直接认定抵押的效力，须进一步查证抵押的法律效力问题。（3）有抵押登记凭证或抵押登记注册的，如他项权利证或在产权证上注册抵押登记的，可直接确认抵押合法有效，无