美国对我国房地产评估制度的启示.docx

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1、美国对我国房地产评估制度的启示我国房地产评估业经过三十多年的发展,已初具规模,并在房地产交易、土地出让、房地产税收、抵押、融资等方面发挥了巨大的作用。然而,由于我国房地产评估制度尚不完善,还存在诸多问题,如缺乏关于执业管理、机构管理、注册管理、评估准则等方面的具体规范;存在恶性竞争;委托方主导估价市场现象普遍;估价行业的社会公信力低等。美国资产评估业约有100多年的历史,房地产评估理论和制度已较完善，值得借鉴与学习。一、美国房地产评价制度（一）完善的管理体系20世纪80年代末期,美国出现了严重的银行贷款呆账、坏账,一

2、大批金融机构倒闭,损失了数千亿美元的联邦储备基金,一些金融分析家认为,这些状况是由于政府放任资产评估行业管理造成的。为了整顿不动产交易活动中的评估行为,维护美联邦金融秩序,联邦政府于1989年颁布了《不动产评估改革》。《不动产评估改革》是美国联邦政府有关资产评估的最具代表性的法律文件。根据《不动产评估改革》文件,联邦政府由财政部拨款设立了评估委员会(AS)。评估委员会(AS)是美国资产评估最高权力机关,美国资产评估促进会(AF)制定的评估统一标准USPAP为全美资产评估执业的规范标准。该委员会的开办费由财政部一次性拨

3、款和评估人员注册费来维持,各州均成立了评估局。（二）严格的会员管理任何一个协会的会员,在学历、评估工作经历、专业培训等方面均需经过必要的考核,但不同的协会所掌握的标准不同,管理方式也各有差异。美国评估学会(AI)规定申请加入该组织的条件是:具有5年资产评估工作经历;具有4年制以上的大学学历(专业不限);参加资产评估专业培训约400小时。经AI组织考试合格后,发给会员证书,取得证书后每年还需继续常驻教育30-40小时。美国高级评估师协会(ASA)会员分为两种:一是凡从事资产评估工作两年的均可成为会员;二是取得“ASA”

4、证书的会员,此类会员须具有4年制大学学历,具有5年的资产评估工作经验,参加过ASA规定的课程培训且考试合格,并按照USPAP标准进行资产评估。凡是不遵守职业道德及违反该协会规定的,取消其会员资格。（三）良好的职业道德要求评估师执业时必须遵守USPAP中的职业道德条款,这些条款规范了评估师个人的义务和责任,对于从事评估业务的团体和组织同样也具有约束力。其职业道德条款由四部分组成:行为、管理、保密和档案保管。二、美国房地产评估制度对我国的借鉴意义（一）建立健全房地产评估行业的法律法规美国房地产评估行业的行为准则房地产评估

5、统一操作标准——《USPAP》,这是1989年经国会通过的FIRREA(金融协会改革法案)中强制规定执行的。各级政府对房地产估价的管理、房地产估价师资质审查发证行为、估价服务机构操作、估价师联合会以及房地产估价师个人的房地产估价行为都要遵循《USPAP》的有关规定。而我国《中华人民共和国城市房地产管理法》中虽然已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的

6、状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。我国也应加强房地产估价管理的专业立法,保证房地产评估行业的有法可依,有章可循。（二）充分发挥房地产评估行业的协会管理职能在美国,资产评估行业自律性组织较多,形成发达的组织体系,主要有美国注册评估师协会、美国评估师协会、美国评估学会等,这些组织都有自己的规章制度和评估标准,并制发会员证书，实现自我管理。在我国,应扶持各类资产评估行业协会的发展与规范,充分发挥房地产评估行业协会的管理职能,起到政府必要的社会管理职能和

7、监管作用的有益补充作用。（三）加强房地产评估执业人员的资格认证工作美国评估学会规定要申请该组织，要满足以下条件：具有5年资产评估工作经历;具有4年制以上的大学学历(专业不限);参加资产评估专业培训约400小时。且AI组织考试合格后,取得会员证书,每年还需继续常驻教育30-40小时。同时美国高级评估师协会(ASA)会员分为两种:一是凡从事资产评估工作两年的均可成为会员;二是取得“ASA”证书的会员。而我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱

8、并存在一定程度准入门槛偏低现象等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能体现估价师水平的高低和资历的深浅，因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。因此可结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房