加强成本控制的建议.doc

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1、加强成本控制的建议房价由于受到成本的影响，成本越低，房价就越有下调的空间，以此提高企业的竞争力，随之而来的必然是利润的大幅度提升。房地产企业中成本控制应以项目设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、结算阶段等几个阶段为重点，进行系统的控制。对于企业的项目设计阶段来说，设计阶段的成本控制是项目建设过程中的重点，因此，房地产企业应重点注意这个阶段的控制；对于企业的招标投标阶段来说，成本控制内容主要是对编制成本计划和工作流程图、对经济技术变更进行比较、进行项目工程计量、定期进行工程费用超支分析、及时掌握有关部门的各种定额和收费标准的变化等方面

2、的控制；对于企业的施工阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是加强对履约行为的控制；对于企业的结算阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是对竣工后送审的工程量核实方面的控制。1、设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制是整个成本制度的关键与重点。尽管设计阶段的费用和整个建设工程过程中所占比例不大，但对工程造价的影响很大，能达到75%以上。由此可见，设计质量的好坏会直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，决定人力、物力和财力投入的数量。因此，合理科学的房地产设计可大幅减低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是极大的。（1）应采用合约措

3、施，有效控制产品造价9针对设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应该在设计合同的经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。（2）应推行设计招标，择优选择设计单位应积极推行建设方案与经济方案相结合的实际招标方法，以此来将工程主体及配套的维护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关专家进行综合评比，这样就既选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。（3）应开展精细化限额设计，进而控制造价精细化限额设计是在限额设计的基础上，深化施工图设计

4、阶段的造价控制过程，首先由建设单位及设计单位共同对成本占比较高的项目指标进行分析及量化，由设计人员对量化指标进行逐项落实，并给予适当奖惩的一种造价控制方法。精细化限额设计的关键是要体现精准、精确、精细原则。精准原则体现为对工程量、价格、限额指标的精准分析；精确原则体现为设计数据及造价数据精确计算；精细原则体现为设计管理、合约管理及质量管理过程中的精细管理。精细化限额设计的核心是要确定哪些指标可以作为限额设计主线。并决定项目最终造价。通过对若干框架结构住宅项目建筑工程结算数据分析发现，钢筋工程、混凝土工程、模板工程、砌体工程、门窗工

5、程及墙地面装修工程造价之和占工程总造价75％左右，因此这六项应作为限额设计过程中的关键指标控制，从而可确保759％以上的建筑工程成本在整个设计及建造过程中处于受控状态。经过对上述六个关键项的细化分析可发现，每个工程项目里都存在一个影响其成本的关键指标，分别为含钢量、混凝土含量、模板含量、砌体含量、窗地比、墙地比。这六项指标之间并非孤立的，而是具有相互关联性，某一项指标的有效控制实质均为其他指标控制奠定了基础。精细化限额设计的过程就是将上述六项指标或其中部分指标作为限额设计的具体量化指标输入给设计人员，并在设计过程中适时进行核算、修

6、正及确认，从而确保各指标对应项目的造价不被突破。在设计过程中，设计人员可以通过对设计规范等理论的深入分析及灵活应用来确保各项限额指标的有效落实。以占整个建筑工程造价比例的四分之一的钢筋工程为例，其含钢量指标的控制是六个指标中最关键的一项。在具体设计中，设计人员可以依据以下理论或措施控制含钢量指标：一是荷载数值与结构钢筋量之间呈倍数关系，因此结构计算时不能随意加大荷载数据；合理进行梁板跨中弯矩增大系数及水平地震力影响系数等参数选择。二是遵循强柱弱梁设计原则，不任意加大梁端上部钢筋。三是抗震区的建筑物，受力筋直径尽量不大于25mm。这

7、样可以减少钢筋的锚固长度。四是采HRB4009等较高强度等级的钢筋，能在保证构件安全及延性的情况下，较大程度地减少用钢量。混凝土、模板含量控制的具体措施是严格控制混凝土结构构件的截面尺寸选取，根据《混凝土结构设计规范》确定混凝土板的厚度、梁及柱的截面尺寸。砌体含量、窗地比及墙地比三个指标的具体控制措施为：建筑平立面规则，平面布置尽量简单化，避免复杂的平面形状，尽量减少凹凸造形；控制长宽比、高宽比、楼板开洞面积；避免建筑立面刚度突变等。2、招标投标阶段的成本控制实践证明，通过公开招标来缩短项目建设周期、降低项目成本、提高工程质量、提

8、高投资收益是一种行之有效的办法。公开招标可以使用于项目建设过程中存在市场竞争条件的任何一个环节，如方案设计，施工图设计，设备、材料采购，施工等。下面通过招标控制成本应注意的事项：（1）招标工作应遵循公开、公正、公平、诚信的原则。招标前，应严格审查投