容积率拆分及产品排布.pdf

《容积率拆分及产品排布.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、容积率拆分及产品排布策划顾问部1容积率拆分及产品排布1容积率拆分2容积率拆分方法及案例目录3产品排布4产品排布方法及案例2容积率拆分容积率拆分3容积率拆分︱容积率的概念建筑面积=0.5倍用地面积建筑面积=1倍用地面积总建筑面积容积率=用地面积建筑面积=1倍用地面积红线内可建设用地面积容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。4容积率拆分︱容积率的概念容积率的概念的说明产品策划基础知识︱容积率与产品形态¾容积率是衡量建设用地使用强度的一项

2、重要指标；¾容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；¾规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值；¾容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。5容积率拆分︱容积率的概念用地红线与可建设用地东西向道路代征道路南代征绿化北代向征代道道征其他项目项目地块路路绿化保留其他项目6容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系地上总建筑面积容积率=用地面积容积率容积率指标与相相应产形对应的

3、产品形态容积率指标＜0.50.5~0.70.7~1.01.0~1.61.6~2.1＞2.1对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层7容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分住宅项目平均层数如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？–通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标；–如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：地上总建筑面积（用地面积x容积率）容积率平均层数==楼层平均面积和（用地面积x建筑密度）建筑密度⌦基底面积一般大于楼层平均面积⌦不是

4、所有单体都能做到相同层数我们需要修正！⌦其他因素的影响，如日照、退线等8容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分建筑平均层数建筑平均层数容积率平均层数=x日照间距系数x楼层修正系数建筑密度楼层修正系数楼层修正系数的数值范围约为：0.60.61.0~1.09容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分拆分容积率什么是容积率拆分？–通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；–但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容

5、积率拆分。六层住宅六层住宅六层住宅三层联排六层住宅小高层住宅容积率拆分前容积率拆分后10容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例11容积率拆分方法及案例︱方法住宅项目容积率与产品对应关系参考研发支持中心/姚斌可能的产品形式常规均好性做法适当进行指标拆分项目容积率常见产品组合类型产品类型层数层数拆分方式1拆分方式2拆分方式3容积率拆分示例≤0.4独栋2/2.5/3----0.4~0.5双拼2.5/3独栋+联排双拼+联排类独栋2~30.6~0.8联排2.5/3双拼+联排双拼+叠拼合院/类独栋2~4080.

6、81~10.0叠拼445~5联排+叠拼联排+洋房合院/类独栋252.55~51.0~1.2洋房/叠拼5~6联排+洋房联排+小高层叠拼+洋房2.5~111.3~1.7洋房/类洋房6~9联排+小高层洋房+小高层叠拼+小高层2.5~11容积率拆分1.8~2.0小高层10~11.5联排+小高层叠拼+小高层洋房+小高层2.5~152.1~2.5高层12~18小高层+高层洋房+高层-6~182.6~3.0高层18~27小高层+高层洋房+高层-11/333.0~3.5高层27~33小高层+高层--15/33≥353

7、.5高层≥30----1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等；说明2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。12容积率拆分方法及案例︱案例昆山世茂蝶湖湾关键词：容积率的极致拆分13容积率拆分方法及案例︱案例沪宁高速西夏区天然水系项目区位:地块原始状况:江苏昆山市，毗邻上海优势：地块内部有天然水系，内部地势平整项目总建面约107万㎡，容积率1.5。劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染14容积率拆分方法及案例︱案例高层区，28-32F

8、联排叠拼别墅区独栋双拼别墅区项目规划特点:1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区15容积率拆分方法及案例︱案例28-32F高层3.2-3.5总体容积率联排叠拼别墅前提还是1.507-0.8不限高！9F小高层独栋双