项目容积率及产品配比优化

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1、XX项目容积率及产品配比优化方案建议商业运营管理中心2012年7月项目基础指标土地面积土地面积152.1101434（亩）（平米）土地费用土地总费用9213,997（万元/亩）(万元)项目最佳产品配比的判定•探测的目的成本（C）–在容积率既定的情况下，对项目中不同产产量（A）收益(W)边际理论品的最佳面积配比进行探测，从经济角度对项目最佳产品配比进行判定；价格（P）利润（W-C）•探测方法及指标的确定–边际效应分析法：边际利润=边际收益（W）-边际成本（C）（R/Q）•从项目整体角度，不同产品面积之间的此消彼长，分析项目整体

2、投资增加值（边际最佳开发量支出）所带来的增值收益（边际收入），从而判断最佳产品配比方案；？=ic0–探测指标最佳产品组合•边际利润等于0，项目可取得最大利润额；•边际利润率等于项目利润率；项目可取得最大投资利润率；3项目最佳产品配比的判定花园洋房+高层板楼以洋房和高板用地比例变化的探测结果，花园洋房和高层产品间的面积变化如下表所示（其中，商业面积面积保持不变，地下面积变化区间：2.5万-0.7万平米）：洋房占地比例商业面积花园洋房面积地下面积高层面积0.001.500.002.5023.330.101.501.122.2021.00

3、40.201.502.231.9418.660.301.503.351.7016.330.401.504.461.5014.000.501.505.581.3211.660.601.506.691.169.330.701.507.811.027.000.801.508.930.904.670.901.5010.040.792.331.001.5011.160.700.00单位：万平米项目最佳产品配比的判定工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率•收入测算参数1.土地成本亩152.192–高层板楼容积率2.3;2.前期费用平方米2

4、3.33295.8–花园洋房容积率1.1;2.1非政府收费23.33120–高层板楼销售价格均为4200元/平米；2.2政府收费23.33–高层板楼销售价格均为4600元/平米；(1)基础设施配套费万元699863%–商业（1+2层）平均售价12667元/平米；5(2)劳保统筹费万元699862.86%3.建安费平方米23.332121.5•成本变动参数3.1建筑费用平方米23.331800–对项目而言，各产品面积的变化主要影响(1)住宅平方米21.831800项目建安成本总额及其相关联的费用(2)商业平方米1.5018003.2精

5、装修平方米23.333.4地下室平方米2.5030004.基础设施建设费平方米23.332005.室外绿化及铺装平方米23.33200单位：万平米；万元；元/平米项目最佳产品配比的判定۞高层板楼+花园洋房边际利润率的测算单位：万平米、万元花园洋房高层总成本销售总收入销售税金税前利润边际成本边际收入边际利润边际利润率容积率0.023.392,470110,6856,08812,1275,1304,409(721)-14%2.41.121.087,340106,0195,83112,8484,6244,409(215)-5%2.32.2

6、18.782,716101,3535,57413,0634,5004,409(91)-2%2.163.316.378,21696,6875,31813,1544,3914,409180%2.04.514.073,82492,0215,06113,1364,2954,4091143%1.95.611.769,52987,3554,80513,0224,2114,4091995%1.86.79.365,31882,6904,54812,8234,1364,4092737%1.77.87.061,18278,0244,29112,5504

7、,0714,4093388%1.58.94.757,11173,3584,03512,2124,0144,40939610%1.410.02.353,09768,6923,77811,8163,9634,40944611%1.311.20.049,13464,0263,52111,3701.2项目最佳产品配比的判定就本项目而言，建议地块整体容积率为2左右；此时地上建筑面积为20万平米左右；花园洋房面积为3~4万平米，高层板楼宅面积为16~17万平米。50%9.0040%6.0030%7边20%花际3.0010%园利洋润0%0.

8、0023.3321.0018.6616.3314.0011.669.337.004.672.33房率-10%面比高层板楼面积(3.00)-20%积例-30%(6.00)-40%-50%(9.00)Thanks!