房地产地块调研报告.doc

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1、...省市东平新城地块调研报告2009年7月项目综述地块处于市禅城区东平新城，该区域定位为市居住新区，是未来发展重点区域。该区域目前商品房均价10500元/㎡，最高价格12500元/㎡，精装公寓最高可达20500元/㎡。供应产品主要是130-160㎡改善型产品，最畅销的户型是120-130㎡改善型产品，有5%-10%的附送面积。进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率≤6，总建筑面积62万方，起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/㎡。市场机会点及存在的威胁1)区域发展潜力（规划、政府投资

2、建设力度）2)区域供求关系3)我司品牌及产品竞争力4)5)开发建议预计首期高层12500元/㎡，面积110-120㎡，精装公寓14500元/㎡，面积50-80㎡，预估首年资金回笼2亿元。预计销售周期3年，成交均价16500元/㎡，净利润20%。z...建议开发新户型，增加附送面积。z...目录项目综述1一、地块概况41.地块位置及交通42.地块现状及周边43.地块各项指标44.地块图示4二、市房地产市场综述51.城市宏观经济数据52.近5年房地产开发情况（EXCEL做表）53.商品住宅价格及成交走势64.各区域房地产市场75.房地产政策7三、地块所在区域房地产市场分析

3、71.东平新城板块地位72.土地市场情况83.区域商品房供求关系84.区域商品房价格及面积85.别墅市场分析9四、商业开发建议91.商业定位102.商业开发规模及面积10z...3.商业开发位置及设想（附图）104.商业租售价格评估10五、项目SWTO分析10六、项目定位111.产品及售价建议112.产品配比建议113.销售计划预估114.投资分析125.其他建议12七、附件121.楼市地图122.当地代表楼盘123.其他楼盘列表134.城市商圈分析135.畅销产品分析13调研人员：三、四z...地块概况1.地块位置及交通地块四至距离禅城市老城区中心1.5km，6个红

4、绿灯，约15分钟的车距，高峰期间约30分钟。2.地块现状及周边有利因素Ø不利因素Ø突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距离）。3.地块各项指标z...占地面积（亩）可开发面积（亩）容积率总建筑面积（万平方米）住宅建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）土地价格（万/亩）总地价（亿元）楼面地价（元/㎡）用地性质土地信息来源首期挂牌时间绿化率建筑密度限高90/701.地块图示图示参考：投资部《目标地块地形图》一、市房地产市场综述1.城市宏观经济数据

5、2011年宏观经济数据与市对比表（与已有项目城市近似数据的对比）总人口（万人）市区人口（万人）GDP（亿元）GDP涨幅社会消费品零售总额（亿元）各项存款余额（亿元）z...城镇居民人均可支配收入（元）固定资产投资（亿元）固定资产占GDP比例房地产开发投资（亿元）分析：通过以上数据可以看出，1.近5年房地产开发情况（EXCEL做表）2009年，市累计完成房地产投资1188.7亿元，商品房施工面积6847.9万m2，商品房竣工面积1293.5万m2，商品房销售面积1396万m2。各项目指标仅次于直辖城市，在省会城市排名前列。从上表可以看出：Ø消化量Ø商品房的供求关系基本平

6、衡，Ø销售面积增幅平缓，但施工面积增长较快，z...1.商品住宅价格及成交走势商品住宅09年全年成交均价4903元/m2，近8年房价每年8%稳步上涨，具体可见下表：2.各区域房地产市场两种表现方式：1)叙述区域特点产品房价客群河区市中心高层，130-150改善型1.2万苏家屯区铁西区z...1)2009年各区域成交情况对比：区域成交面积（万m2）成交套数(套)成交金额（亿元）成交均价(元/m2)单套总价（万元）单套面积（m2）河区1919441264646296苏家屯区4856591836753185铁西区2693147012947964186于洪区（地块所在）239

7、2635311146564291总计1297140417635489245921.房地产政策重点指出有利和不利因素，限购、限贷，偷面积等等；如规划条件、预售条件、阁楼和地下是否算建筑面积，银行放款条件及速度，户口制度、税收、子女入校等政策，并调查我项目是否有特殊政策等。一、地块所在区域房地产市场分析1.东平新城板块地位2010年上半年区域成交均价5100元/m2，同比09年全年均价4595元/m2上涨11%，东平新城板块在市房地产地位可见下表：2009年东平新城与全市成交情况对比z...成交面积（万m2）成交套数(套)成交金额（亿元）成交均价(元/m