不动产评估课件.ppt

《不动产评估课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第三章不动产评估2011年1月3日中央电视台新闻频道“白宫贬值，前财长破财”第一节不动产评估的概念《资产评估准则——不动产》（2008年7月1日）一、不动产及不动产评估不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。二、不动产的特征1、位置固定性2、供求区域性3、长期使用性4、投资大量性5、保值与增值性6、投资风险性7、难以变现性8、政策的限制性三、不动产评估的原则1、最有效

2、使用原则2、合法原则四、与不动产评估相关的几个指标容积率＝（建筑总面积÷土地总面积）×100％容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标建筑密度＝（建筑物底层面积÷土地总面积）×100％楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积＝土地单价÷容积率（分子分母同时除以土地总面积）从直升机上俯瞰深圳香港1108平方公里的土地上，生活着707万人。他们顶着世界最密集的天际线，也承受着世界最沉重的房价负担。香港一瞥香港一瞥香港一瞥2009年10月16日安徽卫视“45平米住房定性为豪宅”第二节不动产价格的影响因素一、一般因素一般因素是指

3、影响一定区域范围内所有不动产价格的一般的、普遍的、共同的因素。（一）行政因素1、土地制度我国宪法规定任何单位和个人只能依法受让土地使用权而不具有土地所有权。2、土地使用权出让方式城镇国有土地使用权出让方式协议出让招标出让拍卖出让挂牌出让挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。2010年4月5日上海东方卫视“长春地王”3、住房制度4、

4、城市规划城市规划中对土地用途、容积率、建筑密度等的规定对地价有重大影响。2002年1月25日，武汉外滩花园被爆破，3秒钟3亿元灰飞烟灭2009年11月7日中央电视台新闻频道“广东番禺新建垃圾焚烧发电厂选址引争议”武汉黄陂盘龙城垃圾焚烧厂2009年3月15日，正值“消费者权益保护日”，在武汉市武展外，一批来自汉口北盘龙城——汉北家园，瑞祥熙园，日月山水，龙辰丽湾，宜鑫苑，府河明珠，源煌公寓，名流人和天地，第一企业社区，领袖城，歌林花园，美锦天城，阳光城等十几个楼盘的业主拉起横幅，要求集体退房。5、交通管制包括实行单行道、禁

5、止某类车通行、限制通行时间等规定。6、行政隶属关系变更（二）社会因素1、政治安定状况2、社会治安程度3、城市化程度4、人口状况5、心理因素（三）经济因素1、宏观经济状况2、财政金融因素日本房地产泡沫破灭经历“失去的十年”20世纪80-90年代日本房地产泡沫的产生和破裂过程回顾2010年4月美国《时代》周刊“Ordos,China:AModernGhostTown”二、区域因素指某一特定区域内的自然条件和社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域特性。（一）交通条件（二）基础和公用设施完善程度（三）相关产业集聚度（四）自然条

6、件状况（五）商业服务繁华程度三、个别因素个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。（一）土地的个别因素也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。1、面积与形状2、地形与地势3、地质条件1英镑的房子2010年12月3日东方卫视“武汉：化工厂址建新房小区土壤存毒”4、临街深度临街深度是指具体宗地离开接到临街线的距离。5、容积率限制容积率限额较高的地块，其单位土地面积的经济收益也较多，地价因此也越高。6、土地使用年限城镇国有土地使用权出让的最高年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

7、商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年土地使用年限到期后咋办?1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。2007年10月1日开始施行的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规

8、定办理。（二）建筑物的个别因素1、面积、结构、材料等建筑物按承重结构分为：钢结构钢筋混凝土结构混合结构，包括砖混结构和砖木结构其他结构，包括包括木结构、竹木混合结构等2、装修标准3、设备完善状况4、楼层、朝向因素5、房屋折旧程度第三节市场法在不动产评估中的应用一、适用范围在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评