保亭七仙御温泉雨林度假村可行性研究报告10798

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1、七仙御温泉雨林度假村可行性研究报告二〇一二年十月目录第一章总论1.1项目概况31.2项目发展商41.3项目提出的背景及发展前景41.4项目实施依据6第二章项目建设背景分析2.12010年海南宏观经济发展状况62.22010年海南房地产发展分析72.32010海南土地出让及成交市场82.42011年房地产大调控下的后市分析8第三章项目市场分析与预测3.1项目开发条件93.2项目开发价值123.2.1保亭县旅游市场的发展机会123.2.2七仙岭的旅游资源价值153.2.3七仙岭板块旅游地产的竞争态势163.

2、2.4七仙岭板块旅游地产开发对保亭县的影响233.3项目客户群分析253.3.121世纪旅游度假的客户需求分析253.3.2产权别墅的目标客户群273.3.3度假置业投资客源分析283.3.4国内旅游度假客源分析293.3.5国外旅游度假客源分析303.4项目SWOT分析303.5项目定位分析32第四章项目规划建设方案4.1项目开发选址354.2项目建设内容与规模37第五章节能设计及环境保护措施5.1环境保护设计405.2节能设计42第六章项目管理与实施进度安排6.1项目组织管理496.2项目实施进度5

3、0第七章项目投资估算与资金筹措计划7.1项目投资估算517.2项目资金筹措计划52第八章项目营销经营策略8.1“大三亚旅游经济圈”产权式度假酒店市场分析528.2项目营销推广目标558.3产权式别墅定价策略558.4项目营销推广方式568.5项目物业管理56第九章财务效益分析9.1财务评价依据579.2基础数据579.3财务评价58第十章结论与建议60附表第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：项目拟定为“保亭七仙御温泉雨林度假村”。酒店名称拟定为“七仙悦榕度假酒店”。1.1.2项目地址：项目选址于

4、海南省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，七仙岭主峰南坡下。西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭原始热带雨林接壤，东南边与原新星农场五区五队划界，呈曲尺形。1.1.3占地面积：规划用地面积40万㎡（约600亩），与原始森林接壤2000米。1.1.4建筑面积：拟规划建筑面积约7.62万m2（不含地下建筑面积14660m2），其中：一座超五星级酒店，占地面积约15万m2，建筑面积约2.61万m2。建有543栋全产权别墅。1.1.5项目总体规划构思及建设内容七仙御度假村引进当今最先进的跨国度假酒店——超五星级悦榕

5、庄酒店专业管理，项目建设向世界顶级山地森林度假项目看齐，管理设施和服务设施基本规划在未曾被人为破坏的地带，以原生态的天然建材为元素，以热带风情为建筑风格，打造顶级SPA、温泉沐浴、 森林登山探险为特色的旅游度假村。区内543栋独立别墅，尽显山地森林的“典藏”、“野奢”特有价值 ，独具巴厘岛风格和黎苗风情，质朴建筑内含奢侈豪华。入住“七仙御”，栖居于七仙岭主峰之下，原始丛林之上，云蒸雾绕，空气清新；眺望群山逶迤，观看日出日落，感悟道庄哲理，梦幻君临天下；晨聆窗边虫鸣鸟唱，夜望脚下密布的五星级酒店灯火通明；

6、藏逸仙境，远离尘嚣，尽享私密空间。是国人向往的世外桃源休闲圣地，国内外游客神往的浪漫伊甸园和高尚人士梦寐的商务度假天堂。项目建设经营由三部分组成，一是超五星级悦榕庄酒店—“七仙悦榕度假酒店”，由191栋产权别墅和接待大堂、顶级SPA馆和水疗中心等配套设施组成，产权式酒店经营管理。二是私人和企业度假别墅，由352栋别墅和会所（启动区）组成。三是从次入口启动区到七仙岭南坡的登山旅游，旅游线路与别墅区和酒店区隔离。1.1.6项目投资规模：总投资约8.8亿元人民币。1.1.7项目实施进度安排：项目建设约需5年时

7、间，分二期开发建设。项目已于2011年7月开始筹备，计划于2016年6月项目建成。计划酒店于2016年1月开始对外试业。1.1.8项目主要技术经济指标：容积率0.19；建筑密度15%；绿化率65%；税后财务内部收益率38%；投资回收期3.6年。1.2项目发展商项目开发公司为保亭绿保北斗置业有限公司，是经保亭县政府注册的旅游及房地产开发公司，主要经营酒店开发经营，房地产开发销售，旅游开发经营。该公司是山东济南北斗房地产开发集团公司下属的保亭项目公司。集团公司成立了10多年，在全国各地开发有大量著名楼盘，房

8、地产总开发面积达到100万㎡。在海南的关联企业有海南北斗建大投资有限公司，办公地址在海南海口市。1.3项目提出的背景及发展前景“海南国际旅游岛”概念下，海南旅游地产蓬勃发展。20年来，海南房地产业从第一轮泡沫中苏醒，正进入下一个黄金时期，这就是海南国际旅游岛建设时期，因此出现了房地产百企千亿下海南的现象。背靠中国大陆宏观经济的快速发展，是海南国际旅游岛建设发展的宏观背景。宏观经济的快速发展，产生了中国的财富阶层，这些人的旅游需求表现出居住生