宁波国大雷迪森国际中心发展定位报告

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1、11thMay,2006宁波国大雷迪森国际中心发展定位报告Presentedto:目录社会经济环境分析地块分析市场分析办公楼市场分析公寓市场分析商业市场分析项目开发内容建议财务分析社会经济环境分析宁波概况地理位置优越，经济发达；国内第二大港口长三角南翼中心城市目前距上海约279km，距杭州约168km2010年左右，杭州湾大桥建成，宁波与上海距离将缩短到约179Km，车程约2-3小时；杭绍甬高速铁路建成后，宁波到杭州只需要50分钟；根据2006年3月20日中国社科院发布的《中国城市竞争力报告NO4》蓝皮书显示，2005年宁波综合竞争力名列内地城市中排名第六：上

2、海、北京、深圳、广州、杭州、宁波、苏州。宁波在市民竞争力、企业竞争力、商务环境竞争力上排名靠前，但在创新、生活、社会环境等方面排名较后。南京都市圈上海苏锡常都市圈杭州都市圈宁波宁波都市圈2000-2005年，GDP年均增幅21.6%；2005年三类产业的GDP贡献比例为5.3:55.3:39.4，5大支柱产业都属于第二产业：电气机械及器材制造业石油加工及炼焦业服装及其他纤维制品制造业普通机械制造业烟草加工业宏观经济总量2000-2005,社会消费品总额年均增长19.1%。目前宁波已经形成3个国家级开发区、10个市级重点工业园区，主要分布在北仑、镇海区域。其中宁波

3、市科技园区是宁波与中国科学院合作开发的高新技术产业园区，是浙江省首家高新技术产业园区，紧邻本案项目。2000-2005年，合同利用外资年均增长率高达68.6%；按照外商投资行业分类，2004年，制造业外商投资占外商投资总额的85.99%；按行业外商投资前5位都属于制造业：电气机械及器材制造业金属制造业通用设备制造业通信设备、计算机及其他电子设备制造业化学原料及化学制品制造业这说明，绝大多数宁波外资企业都与制造业相关，相应的外企中的外籍人士的工作地点多在各主要工业园区。这些外资企业及相关上下游企业都将可能产生工业园区以外的写字楼需求，其员工也将产生居住、日常消费等

4、方面的需求。2004年外商投资6强：香港38.9%英属维尔京群岛10.7%开曼群岛10.4%美国7.58%日本6.9%台湾5.9％外商投资额间接反映了宁波的外资企业数量中以港台企业数量最多，其次为西方国家投资企业，再次为日本企业，另外韩国企业也占有一定数量，如LG，相应的，企业数量在很大程度上也决定着在甬工作的外籍人士数量比例。外商投资宁波的私营经济的实力与规模在国内居于前列：至2001年底，宁波市有个体工商户221,398户，私营企业46,651户，均居浙江省第一。2001年宁波市个私企业拥有的省著名商标数已达28件，跃居浙江省第一。15项个私经济

5、发展指标中，宁波市有12项位居浙江省各地市之首。2002年宁波实有个体工商户21万余户，其中个私企业54,352家，共创产值1,258亿元，占宁波GDP总产值近90%。一份由宁波市政府发布的报告指出，目前宁波个私经济正在发生三大变化，呈现出由数量型向质量型、粗放化向集约化、内联内销为主向内外双向联销的变化。宁波今天已形成产业集聚效应，产生像鄞州的服装、慈溪的小家电等超大规模产业带，宁波的民营经济不仅产业分工明显，而且产生了一大批执行业牛耳的旗舰级企业。以服装业为例，2001年宁波服装业销售产值分别是温州、大连的1.97倍、4.63倍，在全国拥有绝对的优势，其中雅

6、戈尔、杉杉和罗蒙在业内五强中分居第一、二、五位，其他如三星奥克斯占据着国内电表业榜首，帅康、方太则分食了国内厨具行业的半壁江山。私营经济人口保持稳定增长，近10年来的人口平增长率达到0.54%。人口及收入背景2005年宁波人均可支配收入17,408元，仅次于深圳、上海、广州、北京。深圳21,494上海18,645广州18,287北京17,653苏州16,276杭州16,601由于较高的人均可支配收入，宁波居民整体上具有较强的购买力；另外，由于宁波的私营经济发达，造就了规模较大的以私营企业主为代表的富有人群，这些人尤其具有很强的富裕财力进行房产投资或收藏，因此在

7、发展类似产权出售型办公楼、商铺、服务式公寓等投资性较强的产品方面，宁波本地有着较大的潜在客户群。宁波17,4082000-2004，宁波市房地产开发投资快速增长，年增长率都在20%以上；2005年的宏观调控政策一定程度上控制了宁波的房地产开发投资增长速度，同比2004年仅增长6%；根据2006年3月份两会以及4月7日“十一五房地产价格影响因素高层研讨会”的最新政策信息及中央动向，2006年政府会继续进行房地产市场调控，调控措施及方向主要包括：稳定房地产市场价格。建设部、社会科学院等权威部门认为房地产市场价格偏高主要源于刚性需求及产品结构，有其合理性；加大中低价

8、位商品房的开发，通过这个