宁波国大雷迪森ⅱ期营销策划报告

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1、国大雷迪森Ⅱ期营销策划报告竞争激烈的高端市场炙手可热热的东部板块具有世界级影响力的雷迪森品牌无从从主观上还是客观上都注定了本案是一次锁定高端问鼎豪宅的洗礼战略目标打造高端物业价值标杆从而实现国大雷迪森品牌与利润的全面共赢五大核心问题如何建立雷迪森项目与标杆物业的平台对接如何实现项目与中山路核心地段价值的融合如何通过定位整合多种产品形成大品牌积累如何通过创新运营实现项目品牌的开创引领如何打造品牌专属模式为企业整体战略升级让我们带着目标与问题开始一场高端物业的问鼎之旅【市场篇】研究思路第一部分解读宏观第二部分解读区

2、域第三部分解读市场第四部分解读项目第五部分解读客户第六部分项目定位解读宏观宏观环境：2009年房地产市场回顾2009年中国房地产四大关键词优惠政策，贯穿全年溢价成交，地王频现量价齐生，超越高峰高档住宅，成交攀升宏观环境：俯视房地产行业全景图基于刺激经济目标不变的背景下，中央政府暖市政策基本不变，以央企为首的开发商资金充裕，频购地王，预测未来两年整体市场向好。手握重金存量不足抢购土地投资客位主流抵御通货膨胀暧昧的二套房政策自身防范风险GDP政绩土地购政倾向于维持救市政策保增长（维持当前政策）防风险（适度收紧）今后

3、二年市场的主导者宏观环境：经济结构与房地产行业的关系二00九年中国全国商务工作会议获悉：09年中国外贸总额预计接近2.2万亿美元,降幅约为16%。相较入世以来的高速增长,国际金融危机导致的外需大幅萎缩令中国外贸在今年遭遇到最严重冲击。10年下半年世界各国可能出现的刺激经济政策退出,令中国外贸可能需要2到3年,甚至更长时间才能重回2008年水平。今年中国社会消费品零售总额有望超过12.5万亿元人民币,达到15%以上的高增长,消费对中国经济增长的拉动作用明显增强,为成功抵御国际金融危机冲击起到了重要支撑作用。对外需

4、求依然萎缩，扩大对内需求尤为重要；引导以房地产为主的国家支柱行业健康发展，是我国近期促进经济的主要方针。宏观环境：结合市场内在规律参照以往市场规律，基于目前整体市场出现价升量降的趋势，初步判断2010年市场将步入自我调整的周期。以往规律在2007-2009年走势中的体现宏观环境：09年底10年初出台政策解读12月9日：国务院常务会议：二手房营业税的征免优惠两年恢复至5年；非普通住宅营业税全额征收。12月14日：国务院常务会议：“国四条”的房产新政；增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设；。1月10日：中央

5、出国十一条调控房价，确定楼市基调；明确二套房贷首付不得低于40%，房企须一次性公开全部房源明码标价等要点。1月11日：新规则或将第二套房贷的首付比例从不低于40%提高到5成以上，贷款利率也将上浮到基准利率的1.1倍，并收回各金融机构自主决定房贷利率的权力。市场表现12月中旬受国家宏观调控影响，一手、二手成交量均出现明显下滑，其中二手住宅挂牌价格逐渐回归理性。进入12月成交量持续走低，整个12月宁波市四区成交1551套，较上月下降498套，环比降幅达24%。宏观环境：10年初宁波楼市表现宏观环境：2010年宁波楼

6、市展望政策对楼市自用有保，抑制投机09年过热市场导致购房需求已被透支释放预计2010年需求相比2009年将有所减缓，投资需求萎缩明显，自用需求占主流2010年楼市将回归平稳！解读区域未来商务、行政为核心的综合性城市新区，与三江口双相辉映，共同承担未来城市中心功能，是宁波实现长三角南翼贸易中心的跨越式基点。东部新城：是宁波从港口城市跨越到综合性贸易中心的基石“三大中心”——构建复合流通型的国际商务产业集群，以长三角物流贸易中枢的商务旗舰为发展目的，近期将投入使用。东部新城建设成果：核心区“三大中心”近期将投入使用

7、“六大区域”——新城最为活力的核心节点的半数完成，预示着东部区域的价值将飞速呈现。东部新城建设成果：核心区“六大区域”一半接近完成√√√东部新城将进入一个价值加速提升期！解读市场住宅篇公寓篇写字楼篇解读市场住宅篇公寓篇写字楼篇住宅市场09年成交量创历年成交新高，成交均价同比08年上浮30%，市场高位运行，滞涨现象逐渐显现。宁波市四区整体供需分析09年市四区商品房共成交27081套，折合总销售面积为302.24万平方米，同比08年销售量上浮57%；2009年度四区销售率达94%，创历年之新高。住宅市场09年东部区

8、域整体成交均价相比三江口、东钱湖显得较为“低洼”，后期受楼市热销以及供应量少的缘故，价值呈现快速上升。泛东部成交价格分析江北区成交均价16635元/平米江东区成交均价12776元/平米鄞州区成交均价10766元/平米高新区成交均价14291元/平米镇海区成交均价7093元/平米东钱湖度假区成交均价13100元/平米海曙区成交均价14352元/平米江北北区成交均价8110元/平米住宅市场