房地产企业营运资金管理探究

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1、房地产企业营运资金管理探究　　【摘要】本文主要论述了房地产企业的运营资金管理问题，在分析房地产企业资金管理重要性的基础上，分析了房地产企业应该如何来有效的管理运营资金，以保证企业的发展更加的顺利和具有效率。【关键词】房地产企业；运行资金；管理中图分类号：F235文献标识码：A一、前言房地产作为资金流动较为密集的行业之一，其发展的势态也深深影响着房地产企业的未来，因此，房地产企业自身也应该做好运营资金管理工作，保证企业的资金流动和运营科学合理。二、我国房地产企业营运资金管理现状1、负债过度。当前，我国房地产行业正处于快速成长期，

2、企业资金需求量不断提高，而且大部分房地产企业对负债经营持接纳态度，这就导致房地产企业的负债率偏高。从2010年三季度房地产上市公司财务报告来看，我国房地产上市公司的总体资产负债率水平已达67．79%，较上年同期的63．94%上升了近4%，较2009年年底的65．03%上升了2．876%。其中有18家公司的平均资产负债率超过70%。从负债结构来看，上市房企借款占比也达到历史较高水平，借款占资产比重达到29．92%。另外，借款增速达到历史高点，2010年三季度末，借款同比增速达70．33%。借款占资产比重的提高和借款增速的提高，说

3、明房地产企业对银行借款这种传统融资方式的依赖程度加深，将导致企业还本付息压力加大。此外，房地产企业流动负债占负债比率非常高，通常会占到50%以上，这是因为对大多数房企来说，当其开发的项目拿到商品房预售许可证后，为了尽快回笼资金便开始预售，所得收入计入“预收账款”，而预收账款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。高额的流动负债意味着房地产企业在不远的将来要用流动资产(主要是存货，即开发的产品)偿还。如果房地产企业在项目建设过程中出现一些问题，导致产品开发无法按期完工，企业就不仅不能偿还流动负债，还会因为违约产生新的负债。2

4、、流动资金占用过高。国家自2003年起出台了一系列紧缩银根、加大宏观调控力度的政策，以控制房价的过快上涨，特别是2010年出台了一系列号称最严厉的调控政策，使得房价虽总体仍在上涨但“有价无市”的现象。加上经济形势的不确定性、股市低迷等因素，使购房人对房价和收入的预期发生变化，市场观望情绪浓厚，房地产企业销售量下降。截至2010年前三季度，中国17家大型房地产企业中，一半企业的销售面积同比都下降了，只有万科、中海外、恒大地产38家完成了全年销售额目标的75%以上(见表1)。也就是说，大部分的房地产企业无法达到其预定销售目标，将导

5、致房地产企业存货积压，即主要是已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品(土地储备)。由于房地产建设开发周期较长，房产单价较高，因此，存货占用的营运资金金额较大。一般来说，存货越多，流动资金越多，企业的盈利能力越强，营运资金管理的绩效就越高。但流动资金比重过大，会产生资金运作流动性与安全性的问题，一旦流动资金链出现问题，到期债务偿还的压力会对企业的正常经营造成严重影响。表12010年中国大型房地产企业销售情况表表2房地产上市公司营运资金周转期指标(按渠道)注:采购渠道营运资金周转期+生产渠道营运资金周转期+营销渠道营运资金周转期

6、=经营活动营运资金周转期，经营活动营运资金周转期+理财活动营运资金周转期=营运资金周转期3、营运资金周转期长。由于金融危机的冲击以及大多数房地产企业还未建立起完备的营运资金预算体系和风险管理体系等原因，房地产企业营运资金周转期大幅上升。统计数据表明，20078年房地产行业的营运资金周转期为363天，2008年为488天，2009年为533天，逐年大幅上升。变动的主要原因是生产渠道营运资金周转期的大幅变动，2007年是371天，2008年是483天，2009年上升到553天。另外，采购渠道的周转期也有所上升(见表2)。这些都说明

7、房地产行业营运资金管理绩效总体水平呈下降趋势，企业的盈利能力受到影响。三、房地产行业特征分析房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发和经营，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织，具有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业，有以下三个特点：1、投资成本高。房地产行业所需资金投入高：由于土地资源稀缺且不可替代，供给有限，与人们与日俱增的土地需求之间的矛盾使土地价格不断上升；房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需投入大批工作人员和大型设备，投资成本大大高于其它一般产品。2、投资回收期长。房地产开发项

8、目从开始选择地块到最后达到可出售或可出租状态需要3至5年的时间，最终收回全部开发投资需要相当长的时间，而靠出租获营运资金则需要更长的时间来收回投资。另外由于投资周期长，占用资金量大，需要支付大量的贷款利息，在一定程度上增加了房屋建设成本。83、投资风险大。房地产企业开发投资占