街区商业之奥特莱斯.ppt

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1、街区商业之奥特莱斯发展历史奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然FactoryOutlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货。所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。1988年-19

2、96年：FactoryOutlet开始繁荣起来并有大的发展，很多工厂就把直销店集中在一起开设。1997年-2001年：截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。奥特莱斯的特点（1）超乎想象的低价奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。（2）颇具吸引力的品牌组合

3、“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，荟萃世界著名或知名品牌。（3）选址非常重要基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸引客流；距离都市中心45～90分钟车程，满足各种交通工具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。（4）良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。（5）管理分工明确店外全部由开发商管理，店内全部由

4、经营者管理，每个商店全部自主经营。实行统一物业管理。低价的原因（1）迅速回笼资金的需要outlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。（2）outlets商品的生产及推广成本低很多生产商针对消费需要专门生产outlets商品,使用过去的经典面料、款式，省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。（3）outlets购物中心的运营成本低outlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营

5、硬件投入成本相对较低，另外因销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣。对城市的作用（1）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带在欧美市场，outlets项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引近千万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，起到营销推广的作用。（2）促经济发展、吸引投资据测算，outlets每1万平方米可提供200～250个就业岗位，能有力促进所在地的经济发展，并进而吸引新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的

6、孵化器。案例-纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以北中央山谷区域。规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，7.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。开业时间：1985年项目定位：世界上最大的品牌直销中心。以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。销售折扣：25%-65%的折扣。建筑风格：一层的花园式Outlets规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。案例-纽约WoodburyOutlet

7、s功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有汉语的广播。GreenPurpleGoldBlueRed案例-日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。规模：营业面积4.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。开业时间：2000年7月项目定

8、位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。销售折扣：1-6折。案例-日本御殿场Outlets建筑风格：一层的欧式建筑规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环状连续布局、多方向出入口与停