(奥特莱斯)定位.ppt

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1、融汇城A2地块（奥特莱斯）研策山东融汇商运公司2014.1.6Directory项目背景分析Ⅰ奥莱市场研究Ⅱ项目定位研究Ⅲ项目规划建议ⅣⅢ项目定位研究3.1项目情况3.2项目理解3.3swot分析3.4案例借鉴3.5项目定位及业态汇总3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇项目情况项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北侧规划路一期大庙屯村城中村改造项目整体用地面积约3398亩，净用地面积约2277亩，规划总建筑面积454万㎡总地上建面334万㎡总地下建面120万㎡项目北部项目西部项目中部项目南部项目东部项目情况用地指标：A

2、2地块可建地上面积为2.19-5.11万㎡，位于一期核心位置，利于打造区域型商业配套中心A-1容积率：1.5-3.5占地面积:1.59万㎡总建面积：2.39-5.57万㎡A-2容积率：1.5-3.5占地面积:1.46万㎡总建面积：2.19-5.11万㎡A-3容积率：1.5-3.5占地面积:1.98万㎡总建面积：2.97-6.93万㎡A1A2A3建议业态：商业街、平层或soho型公寓，提升项目的投资价值，补充居住或办公类的小面积区间产品建议业态：集中型商业，覆盖案范围为3-5公里的区域配套型商业建议业态：酒店、甲级写字楼及创意办公空间，丰富项目的商务功能，提升项目整体品

3、质出售型物业：稳定现金流出售型物业：稳定现金流自持运营型物业：提升项目品质，实现长期受益项目情况交通配套：融汇城项目位于济南西部新城，距西客站直线距离约6公里，车程15分钟。距离市中心泉城广场直线距离约12公里，车程30分钟。地铁上盖文化新城政府公示西部新城规划优势西部新城规划空间广阔，由西部新城、大学园区、济西湿地生态区等8个片区构成，生态环境优美，人才储备雄厚，区域联动性强。西部新城规划起点高，济南西区指挥部经过三年的规划研究，咨询上百家咨询机构，形成了高起点、国际化、面向未来的城市和产业规划。持续发展优势2011年京沪高铁开通、2013年第十届中国艺术节举办，将

4、为西部新城带来巨大的商业客流和购买力，从而带动和促进片区商贸业发展。军用机场的搬迁带来广阔开发空间。西部新城规划要点城市结构为一站、两轴、三心、多组团。6平方公里的枢纽新城核心区规划汇集总部基地、金融服务中心、商业中心、以及共享的展览中心、会议中心、星级酒店、特色餐饮等，形成配套完善的现代服务业基地。320万平方米的绿地系统、四大类二十余项生态、节能、环保科技成果的运用，构建了生态、节能、宜居的环境。以“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”为发展目标，西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。项目情

5、况区域发展情况：西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。项目子项名称建设规模文化中心大剧院6万㎡群众艺术中心1.5万㎡美术馆1.5万㎡图书馆4万㎡公共及配套设施2万㎡合计15万㎡会展中心临时展馆8万㎡常年展馆5万㎡配套2万㎡合计15万㎡商务中心办公、商业、酒店（地上）36-40万㎡三个中心建设内容及规模*注：以上重点建设项目处于规划阶段，具体内容和规模未定。本稿采用资料由济南西区建设指挥部提供，截止到2010年3月。项目情况区域发展情况：西部文化新城大力发展商贸金融、商业服务等功能，全力打造区域性

6、金融中心、中介服务业产业集聚中心、国际性会展产业集群和文化艺术产业聚集区。项目情况商业覆盖情况：西部新城各项目商业规划丰富，商业类物业潜在供应面积305万㎡以上，项目3公里内存在配套商业空间。北区南区项目商业体量运营情况绿地国际花都9万㎡项目内规划有5万方体量的集中商业，目前定位为大型超市+社区商业，招商面向品牌百货商场，如进展不顺利则考虑分割出售外海中央花园15万㎡商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓等，沿经十路部分的底商准备自持运营，其余全部出售荣宝御园9.3万㎡两座写字楼已整栋团购给话音区政府及私营金融单位，后期仅展厅为自持运营绿地中央广场6万㎡目前已全部出售完毕

7、绿地缤纷城45万㎡目前一半已出售，另一半正寻找买家恒大雅苑10万㎡商业业态包括写字楼及公寓，目前政策为全部出售中建锦绣城20万㎡规划业态有酒店、写字楼、公寓及大型购物中心，运营情况偏向于销售金科城40万㎡（预估）商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓、集中型商业等天朗蔚蓝城40万㎡商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓、集中型商业、专业市场等，自主运营的可能较小恒大金融中心111万㎡业态以写字楼为主，配有酒店、公寓及集中商业合计305.3万㎡交通枢纽人群便利性消费、住宿、餐饮及相关消费商务办公的快捷服务西部新城和济南市区居民吸引西部新城以及市区居民消费。消费