李宇嘉：让个人住房贷款流动起来.pdf

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1、经济研究信息2014年第7期的贷款效益下降因素，也包含货币流通速度出资金市场。减慢的因素，从反经济周期理论角度，经济要解决资金的结构性问题，应当有财政政效益下降期间，放松银根、降低利率是应当策的密切配合，一是将政府融资行为纳入预算的；而货币流通速度下降，则必须通过增加范围，并严格纪律，落实责任，二是对于房地量的投放来弥补，以保持正常生产资源流产，应当通过资产保有税手段增加资金占用成动；三是货币流通速度下降的情况确确实实本，挤出房地产投机投资占用资金。发生了，因为货币量的增加最主要的体现在从这个角度讲，当前，降低利率水

2、平的企业定期存款的增加方面，而不是企业活期条件也正在成熟，一是房地产进入回落阶存款，定期存款的快速增加则可以从经济结段，房地产登记制度、资产保有税制度也会构的剧烈调整中找到原因。在不远的将来逐步推出，因此，其对资金的要正确认识“去杠杆”和经济发展的关吸纳能力会降低；二是地方政府的财政预算系，去杠杆不能简单压缩信贷，而是要通过改革正在进行，政府融资方式也在进行改促进经济发展、促进资本市场发展从而增加革，过度融资将受到控制。第三，要改善金权益的途径实现。融调控和管理方式。一是在宏观调控的中间第二，发挥财政预算和税收在资金

3、定向目标选择上，应当逐渐淡化货币量、信贷规调控方面的作用。实践说明对于政府平台融模等数量性指标，更多地采用利率等价格型资、房地产融资来讲，希望通过货币政策和工具，增强宏观调控对市场利率变动的敏感利率手段来加以限制，实际结果并不好。表性；二是对商业银行的管理方面，尊重商业面上银行贷款流向这两个领域得到了限制，银行的市场主体地位，减少过多干预造成的但是实际上从银行出来的钱还是通过关联信贷资金迂回问题；三是减少所谓的资质管交易、信托等方式流向了这两个领域，并且理造成的某些银行理财通过信托证券等领这两个领域对资金的强烈需求搅

4、动了整个域进入实体经济从而增加融资成本的现象。资金市场，造成利率上涨，并将实体经济挤(摘自《证券时报》2014年7月22日)李宇嘉：让个人住房贷款流动起来近期，持续了半年多的银行个人住房按助。揭贷款收紧的局面有所缓解，但住房金融市住房贷款市场只是阶段性回暖场存在的问题不可能就此解决。针对今年以但是，笔者认为，个人住房贷款紧缩局来各地普遍出现的商业银行提高住房贷款面的缓解，很大程度上是银行资金面阶段性利率、延缓贷款发放周期等房贷紧缩现象，宽松所致。随着银行半年末考核时点过去、5月份以来，央行和银监会相继表态，要求银行短

5、端资金来源成本趋势性下调、定向宽商业银行要“大力支持首套住房需求”。根松货币政策的实施、存贷比监管政策的调整据笔者近期的调研，目前商业银行个人住房等等，7月份以来，银行资金面趋于宽松。贷款“审批一发放”周期从过去的2-3个月在国家监管部门连续喊话的压力下，银行阶缩短到1个月左右，部分城市商业银行个人段性改善了对于个人住房抵押贷款的政策。住房贷款利率上浮幅度有所回调，这对于加值得注意的是，个人住房贷款市场回暖快开发商资金回笼、消化库存来说有很大帮只是阶段性的回暖，而非趋势性的回暖。对46经济研究信息2014年第7期于商

6、业银行资产组合来说，目前个人住房贷话，但个人住房贷款利率仍旧难回优惠利率款仍旧是“最不赚钱”的业务之一，个人房水平的原因。贷利率最高也不到8％，而小微企业贷款、其实，从全球商业银行资产选择来看，消费贷款、信托等资产收益目前仍可以达到不管在楼市上升时期，还是楼市下降时期，10％以上；其次，不像企业贷款，个人住房围绕住房的资产业务都是银行资产包里的贷款无法给银行贡献结算存款，也就无法缓重要选择之一，这主要源于住房资产业务收解银行未来可能再次出现的存贷比爆表问益稳定、风险相对较小、抵押物有保障、部题，未来新增个人住房贷款空

7、间仍旧有限；分区域的房产长期具有升值潜力等。但是，再次，个人住房贷款短则．10年，长则30我国之所以在当前出现银行“不待见”个人年，属于银行最长期限的资产，而近年来，住房抵押贷款业务，如果与其它国家相比的银行资金来源却越来越趋于短期化，甚至通话，最大的区别和问题就在于个人住房贷款过超短期的理财产品来“滚动”。这样的话，业务的流动性太差，导致这一业务上述优势个人住房贷款增加发放，必将会恶化银行的在新的市场形势下反而成为劣势。流动性风险，这是银行未来面临的最主要风由于贷款不流动，再加上过去几十年基险；最后，个人住房抵押贷

8、款属于期限长的本坚持优惠的贷款利率，个人住房贷款在提表内贷款，是占用银行资本最大的业务，而高老百姓资金杠杆的同时，事实上也在发挥且未来还可能会随着风险的暴露而增加银着给开发商低成本融资的作用，按揭贷款一行的资本占用和坏账拨备，相比小微、中小直占据银行资金来源40％左右的份额。过去企业、消费贷款、同业等期限短、收益高的的几十年内，特别是房改以来的