抑制房地产泡沫问题.doc

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1、抑制房地产泡沫问题摘要：房价作为一种价格杠杆，在引导房地产可持续发展和抑制房地产泡沫将起到积极的作用。科学合理地制定房价，对房地产的发展具有重要意义。本文先从产生房地产泡沫的原因谈起，找出影响房产的相关因素，然后从房地产开发商和消费者两个方面展开讨论，得出两个不同的模型。模型一从开发商的角度建立模型，运用定性的分析方法，分析一个商场中只有一个房地产开发商，两个开个商和多个开发商的情况，运用博弈论的方法给出不同的模型，给出一个从特殊到一般的数学模型，并运用相关的经济理论进行解释；模型二从消费者的角度建立模型，运用有效需求价格，动态地确定消费

2、者的房价的范围。在此基础上，采用一元线性回归，通过推导出的模型和运用大量的数据对模型的进行验证和分析，得出房价与其中几个主要因素的关系：主要因素回归方程复相关系数RGDP与房价0.98135人口密度与房价0.55250人均可支配收入与房价0.93943影响当前房价的主要因素，如社会因素包括国民经济的发展水平、相关税费、居民的收入、政策导向、社区位置等，自然因素包括地价、建安成本和开发商利润等；并在分析影响房价的诸多因素之后，提出了八点政策性建议。综上所述，运用我们的模型得出相应的房价，然后利用我们相应的政策作为指导，我国的房地产不但会抑制

3、房地产泡沫问题，而且我国的房地产市场将得到持续健康地发展。一问题重述近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。现在请你就以下几个方面的问题进行讨论：1．建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析；2．通过分析找出影响房价的主要因素；3．给出抑制房地产价格的政策建议；4．对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。二合理假设1、在某个城市中有多个房地产开发商，不存在

4、完全垄断的现象2、某一城市的商品房的定价是经过综合分析之后的出来的1、我们在求房价的过程中不考虑套利的情况2、所在的城市物价和其他情况相对比较稳定，全局内没有大起大落的现象三符号说明-----------------------其它消费品-----------------------房地产-----------------------其它消费品的价格-----------------------房地产的价格-------------------消费函数------------------------居民支配消费总额四问题分析所谓房地产泡沫

5、就是指房地产商品的预期价格被大大的高估，从而导致各类投机资本的纷纷进入，通过恶性炒作将现期房地产价格大大抬高。使其价格远远高于其实际价值，从而产生房地产泡沫。房地产的基本载体是土地。由于土地的不可再生性、稀缺性与供给无弹性将决定土地的升值性。从而使房地产也具有升值趋势。正是由于这一因素才会导致各类房地产投机者进行投机。土地市场是整个社会市场体系中市场等级较低的基础市场之一，因此社会经济的泡沫现象往往先出现在土地市场，然后泡沫向其他市场输出，并最终沉淀在土地市场，因此泡沫的代价往往最终由土地市场承担。为了抑制房地产泡沫，我们必须采取一切可能

6、的方法来控制房地产的价格，来保证人民能够有房来住，通过分析可知，房地产的价格＝地产价格＋房产价格—房地产价格，—土地价格，—房产价格由于房产和地产具有自身的特点，而决定了房产的价格在数上是逐渐减少的变动趋势，而地产的价格或地租在数量上则是一个逐渐增加的变动趋势。如下图一：图一由图（一）可以看出房地产的增值性主要是由地产的升值性所决定的。当地产的价格或地租逐渐增加的变动趋势超过房产价格逐渐减小的趋势，则房地产表现为增值性。正是因为土地和房产具有这一特性，决定了房地产发生泡沫现象主要取决于土地的泡沫．我们又知道房地产价格是人们对房地产效用（能

7、够满足人们某种欲望的能力）的认识、房地产的相对稀缺性我和对房地产的有效需求三者共同作用下而产生的以货币形式来表示的房地产的交换价值.房地产价格是由人们对房地产所认识的效用决定的。如果我们以居民对住宅的需求为例，我们将城市居民的消费品分为其它消费品和房地产（住宅）．其价格分别为和．因此根据消费者行为理论，消费者总是从其可行的消费集中选择自己效用最大化的消费束．即：　　――――目标函数其中是消费函数，消费束是指人们可以购买一系列商品（消费品）；最大化消费束是指人们购买消费品中购买欲望最大的那些商品．那么消费预算中有：　　――－约束条件那么有设

8、效用函数是可微的，那么解效用最大化问题的拉格朗日函数可能写成：其中是拉格朗日乘数。求拉格朗日函数分别对求一阶偏导数并之为零得出：消去拉格朗日乘数，得：我们称该等式左边为其它消费品与住宅的边际替