《北京市物业管理办法》解读

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1、《北京市物业管理办法》解读二○一○年六月提纲一、立法必要性二、立法过程三、主要内容一、立法必要性（一）本市物业管理基本情况实施物业管理的物业总建筑面积约4亿平方米；其中，住宅物业建筑面积3.2亿平方米；住宅物业项目3591个，覆盖面达80%。730个住宅小区成立了业主大会，占20%左右。截至2010年一季度，全市共有物业服务企业3074家，从业人员超过20万人。（二）物业管理的突出问题随着本市物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点问题。近年来，物业管理纠纷成为法院系统迅速增长的案件

2、类型。本市法院系统物业管理纠纷案件收案数：2007年：13282件2008年：16273件2009年：14232件1、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。主要表现：缺乏组织经验，业主无法按照法定条件成立业主大会；部分业主委员会选举产生后不依法履行职责，甚至出现侵害业主权益的现象；政府指导监督出现缺位或者越位。典型案例：朝阳风度柏林小区4名业主为能引起对成立业主大会的重视，将私家车堵住小区出入口。2、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。主要表现：配套设施不全，随意更改规划，房屋质量问题等，侵害业主的权利。据统计，因开发建

3、设遗留问题导致的物业纠纷，占物业纠纷的70%。典型案例：海淀区圆明园花园别墅小区，因开发遗留临时用电问题，导致“停电事件”，并发生小区业主围堵监控室要求归还共用设施。3、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。主要表现：业主及其新聘的物业服务企业与原物业服务企业不能顺利交接，出现拒不撤出和强行接管等问题，甚至发生暴力接撤管事件。典型案例：朝阳区建外SOHO东区，因物业服务企业合同纠纷，导致原物业服务企业与新物业服务企业发生对峙及肢体冲突，并因费用问题多次发生停电事件。4、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏

4、合作信任。主要表现：部分物业服务企业没有从根本上树立服务意识，服务不到位，不及时公示收支情况和物业服务合同履行情况等信息，导致业主和物业服务企业之间不信任，业主处于弱势地位。典型案例：法制晚报3月22日报道“法律配套缺失物业公司常胜－宣武法院去年210件物业纠纷案经判决结案业主全输官司”（三）物业管理现行法律制度《物业管理条例》（2003年）和《中华人民共和国物权法》（2007年）是规范物业管理活动的基本法律、法规，明确了物业管理的基本框架，但是在实际操作层面规定较为原则，需要进一步细化和补充。《北京市居住小区物业管理办法》（19

5、95年）出台时间较早，已经不能适应物业管理的需要，有必要进行修改。物业管理的历史沿革《物权法》出台和《物业管理条例》的修改，为物业管理活动的发展提供了法律依据，但是因其规定较为原则，在业主共同决定机制、各方主体权利义务关系以及政府部门职能等方面规定不够清晰，现实操作性不高，不适应本市物业管理发展形势的需要。200720031995《北京市居住小区物业管理办法》《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》二、立法过程（一）征求意见情况书面征求意见：书面征求了18个区县政府、30个相关委办局、中央单位和市高级人民法院的意见。向社会公开征求

6、意见：在首都之窗网站向社会公开征求意见，共有741位网民提出意见和建议。针对社会及网民的意见，我们专门召开了与网民代表、业主意见代表的座谈会，进行了直接的沟通和交流,收到较好的社会反响。基本反映：从征求意见和媒体反映情况看，对《办法（草案）》普遍持肯定态度。（二）专家审议情况2010年1月6日，召开了专家工作组会议，与会专家重点对前期物业管理制度、事实服务、车位车库出租出售的限制性规定、专项维修资金的应急使用等问题进行了讨论。一致赞成《办法（草案）》的规定。三、主要内容《北京市物业管理办法》共七章，46条。北京市物业管理办法目录第

7、一章总则第二章前期物业管理第三章业主、业主大会与业主委员会第四章物业服务第五章物业的使用与维护第六章法律责任第七章附则（一）总则明确立法目的第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。明确物业管理概念第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。明确各部门职能分工第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的

8、监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。第四条区县人民政