物业管理师培训讲稿_[考试大论坛精品系列]

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1、《物业经营管理》考试大论坛为您提供物业管理师资料下载：http://bbs.233.com/thread-htm-fid-371.html第七章成本管理中国物业管理师执业资格（CPM）考试复习课程2《成本管理》考试基本要求掌握物业管理成本的含义掌握物业管理成本的构成掌握物业管理成本的分类掌握物业管理成本的估算方法熟悉物业管理成本预算编制的基本要求熟悉物业管理成本预算的类型熟悉物业管理成本预算编制程序熟悉成本日常管理工作的内容了解物业管理成本控制原则了解物业管理成本控制程序了解物业管理成本控制的组织体系第七章《成本管理》第一节物业管理中的成本

2、及其分类一、物业管理中的成本——物业管理成本的含义——物业管理成本的构成二、物业管理成本的分类第二节物业管理成本估算方法一、成本估算的目的二、主要成本项目的估算方法第三节成本预算一、成本预算的意义和要求二、成本预算的编制方法三、成本预算的编制程序第四节成本控制一、成本控制的含义和分类二、成本控制的原则和程序三、成本会计的组织体系四、成本的日常管理4第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本1、物业管理成本的含义：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出物业管理

3、企业执行的是——《施工、房地产开发企业财务制度》2、物业管理成本的构成——营业成本——期间费用（经营管理费用）界定物业管理成本构成或开支范围的是——《物业管理企业财务管理规定》5·营业成本是营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括——直接人工费——直接材料费——间接费用期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。包括——管理费用——财务费用6营业成本和期间费用的区别：----营业成本是用企业的营业收入来补偿----期间费用计入当期损益（用

4、企业的利润来补偿）区分营业成本和期间费用的意义：准确核算成本，准确计算企业的损益，促进企业成本管理，减低成本，提高效益。7～关于物业管理成本的构成或开支范围由《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》界定。还有以下特别规定：(1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本；(2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用；(3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在效使用期限内，分期摊人营业成本或管理费用；(4)发生的坏账损失，计人管理费用；8不得列入成本的主要

5、支出是①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。9二、物业管理成本的分类·（一）、物业管理企业按照成本的经济性质或内容分类，可分为(1)外购材料。指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等(2)工资。指企业职工的工资总额。(3)职工福利费。指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。(4)折旧费。指按照规定计算的固定资

6、产折旧费用。(5)利息支出。指财务费用中银行借款利息支出减去利息收入后的净额。(6)税金。指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。(7)其他支出。指不属于以上各要素的费用如通讯费、差旅费、租赁费等。按照费用的经济内容(或性质)进行分类，有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。10·(二)按照经济用途划分物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的——营业成本——期间费用按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可

7、为降低成本，加强成本管理指明方向。11·(三)按照成本与业务量的关系划分(1)固定成本(2)变动成本(3)半固定或半变动成本将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。·（四）、按照成本计算依据的不同，可以有以一些成本的划分(1)目标成本(4)实际成本(3)计划成本(2)定额成本这种划分是为了正确看待成本支出，加强成本核算13·（五）按照与决策的关系，可将成本分为(1)边际成本(2)差异成本(3)机会成本。（4)估计成本(5)沉没成本。(6)可缓成本(7)可免成本。(8)附加价

8、值成本将成本划分为边际成本、差异成本和机会成本等，对于分析评价各种不同经营方案，从中选择最优方案，14第二节成本估算的方法物业管理服务成本，主要有包括有①人工费②办公费③物业共用