物业公司前期介入工作指引.doc

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1、精品文档你我共享物业公司前期介入工作指引1总则本文件规定了公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，包括规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段的全面介入。本文件适用于集团开发项目的前期服务工作。2定义前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发单位委托物业公司实施的物业管理。前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用前，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向开发单位提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不

2、办理相应手续的，视为房屋已交付使用。项目开办费是指在项目集中入住前，物业公司为实现物业前期介入及新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等费用。物业移交是指在竣工验收后开发单位将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收的过程。保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司受开发单位委托对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。3职责物业公司成立前期工作领导小组，由分管领导负责，综合管理部作为协调部门，组织公司内部技术力量，对各项目进行前期的介入

3、工作，各专业技术委员会作为技术支持部门，财务部作为资源支持部门。4工作要求AAAAAA精品文档你我共享房地产工作流程与物业管理前期介入对照表土地招标/拍卖信息投资机会分析招标/拍卖取得土地使用权签订出让合同，办理土地权证填报住宅项目配套建设条件审核申请表申领项目建议书办理项目报建征询上水、下水、供电、煤气、电话等配套条件向规划局申领建设项目选址意见书编制详规书面征询上水、下水、供电、煤气、电话等配套条件设计招标对建筑方案作内部评审（物业公司规划阶段介入）编报建设项目可行性研究报告方案设计环境影响评价报告征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见送审建筑方

4、案，向规划局报批建设用地规划许可证组织动拆迁：1、冻结户口、停发营业执照、停办房屋交易2、制定拆迁计划和方案3、签定委托动迁协议4、申领拆迁许可证5、发布拆迁公告6、实施勘察招标与施工初步设计征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、人防、抗震、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见初步设计评审会物业公司设计阶段提出前期介入方案向计划部门申请投资计划立项向住宅局申请开工指标（缴配套费）施工/监理招标施工图设计消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、民防审核AAAAAA精品文档你我共享民防项目由民防部门审核审图公司审核智能化安保系统设计签订公建配套协议、填报工程竣工档案验收报送申请表、办理人防费核定

5、单报批建设工程规划许可证公安局技防办审核办理使用粘土砖核定手续质量安全报监施工许可申办规划部门复验灰线测绘部门道路红线定界施工单位放灰线物业公司销售阶段介入物业公司施工阶段介入门牌编号面积预测结构施工结构验收安装、装饰施工申请预售许可证供电、上水、煤气等配套专业设计总体绿化施工市政配套施工绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验收环保验收消防验收物业公司参与部分验收竣工档案验收人防验收规划验收建筑面积测绘办理竣工验收备案物业公司接管公共区域申领入户许可证物业公司建立全面档案办理初始登记交房入户AAAAAA精品文档你我共享4.1前期介入的一般程序4.1.1双方确定工作内容要求；4.1.2物业公司

6、组成工作领导小组；前期介入领导小组评估小组介入小组验收小组介入小组由介入项目未来储备管理人员组成，以上所有相关费用由前期介入费项目开办费中开支。4.1.3制定工作计划；4.1.4计划实施，物业公司应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、施工质量问题、机电设备、空调系统、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。4.1.5物业公司与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。4.1.6对涉及物业公司利益的文件应由物业公司确认，如：物业服务收费标准、物业服务协议、销售中涉及物业公司的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.2前期介入的内容前期介入主要分三个

7、阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合房地产公司进行竣工验收。4.2.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置各种管路铺设合理性、消防系统、垃圾储存点等生活配套设施的分布、道路规划、网点房的分布等方面应注意的内容。AAAAAA