泓泰SOHO酒店运营框架方案.doc

《泓泰SOHO酒店运营框架方案.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、泓泰SOHO产权式酒店运营框架方案（征求意见稿）分散式产权商住楼的经营从来是一个难题，特别是在一个写字楼需求很少的四线城市！目前，尚没有一个很好的、现成的模式能够处理众多业主的复杂经营关系，进而实现可持续的多方共赢！我司位于泓泰市场C区一侧的SOHO产权式公寓即将交楼，其经营即将面对这个挑战！一、soho项目概况1、建筑:开放式商住楼，框支剪力墙结构，南北向，独栋，一个地下停车场（28车位），物业范围内有五个出入口，共353套房，其中办公房23套，住宅282套，商铺48套，建筑总面积24175.22㎡，可售面积21408.69㎡，其中已售15263.79㎡，未售6144.9㎡，包括

2、:地下室2006.35㎡，首层商铺建筑面积1504.64㎡，二层商铺建筑面积1296.46㎡，住宅部分为三层至十五层，每层建筑面积1368.61㎡，合17791.93㎡，十六层办公1368.61㎡，使用年限50年，抗震6度。2、供水：自来水公司，地下室，增压泵供。3、供电：地下室，双路供电，市电和自发相结合，scb9型变压器。4、供热：无。101、电梯：四部，一部货梯，三部客梯。2、功能：地下室为停车场；一二层为商铺；三到十五层为商住两用；十六层为泓泰办公房。3、产权：分散式，已售259套，涉及业主225人。4、物管：方式未定。一、物业管理的问题1、环境概况SOHO位于第一大道北头

3、，距105国道大约600米，赣南大道约800米，处于泓泰市场A区、C区交汇处，以北为居住安置点，以西为家具厂区，步行到家具配套市场约3分钟，步行到光明市场约6分钟，步行到床具中心、博览中心等别的家具市场均在15分钟内，是10路车的终点站，到南康市中心车程约10分钟，到赣州市约40分钟车程。2、硬件配置开放式物业，五个出入口；28个地下停车位；地下室发电机房；地下泵房；三部客梯，一部货梯；地下双消防水池；专用消防控制室及楼层安防视频系统；分区消防特级防火卷帘；分户配电；公共及商业区域自动喷淋；综合布线和自动报警系统；应急照明系统；有线电视到户；二类防雷系统。3、泓泰SOHO的分层功能

4、区划101、物业管理需求针对泓泰SOHO，物业管理的需求分为两大块，分别是对内管理职能，和对外管理职能，基本情况如下：4.1对内管理职能需求104.2对外管理职能需求4.3泓泰SOHO物管需求的特殊性§商业、公寓、办公混合一体化；§开放式物业，多出入口，人员复杂；§分散产权，业主众多，关系协调工作难度大；§物业管理要求高，物业管理收费低；§商业区业主期望高，但是现实收益低；1、物业运管成本类项目序内容单价数量金额小计备注一人工1物业主管250012500196002水电工2000120003保安主管2000120004保安员1500690005保洁员1300226006安防员150

5、011500消控管理二水费7绿化用水1.91019171月均8公用卫生间1.930579消防用水1.95095三电费10公共照明0.95100095012198月均11泵房0.952000190012安防系统0.959008551013电梯0.958640820814发电机0.95300285四保洁15垃圾清运2.003537061613月均16外墙清洗1.009685/1280717保洁工具5015018清洁物料50150五绿化19绿化工具201204020肥料20120六物料21对讲机6016066022工具箱5015023备用材料500150024急救箱50150七管理费25

6、综合管理费4917.315%计提月合计37699.3元/月（1.77元/㎡/月）1、一般模式下物业管理收入在按物管模式下，收入仅限于物业管理费和停车费，其中：6.1物业管理费收入：商业部分2.00*3098=6196；住宅部分0.8*12165=9732；办公部分0.8*1368.61=1095以上合计17023元/月.6.2停车费收入：短期内免费。综上，即使每月100%收费，总收入为17023元/月，扣除成本，每月亏损20676.3元/月。鉴于此，如果不能够有一个新的物管模式以创造新的收入，作为物业管理公司是无法维持经营，从而保障泓泰SOHO的优质物管水平。一、建议：一个全新的商

7、业运营模式为了提高泓泰市场整体的配套能力，亦是提升物业的品质和商业盈利能力，解决物业管理入不敷出的现实，特提出如下的商业模式，供公司和业主们参考决策：101、基本思路充分发挥泓泰SOHO商住楼的地理特殊性，通过对家具市场的紧密型功能配套的实现，获取物业价值的最大化，从而实现业主、商户、消费者与物业公司等的多方共赢。目前泓泰家具市场最缺乏的是：住宿、美食、健康与娱乐。能够解决上述功能缺失的项目：星级酒店。2、存在的问题要在泓泰SOHO建成一座星级酒店，必须要解决下面的问