沿街商铺购买逻辑.doc

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1、商铺购买逻辑一、当下为什么要投资？1、银行存款利率低于CPI，负利率时代已来多年，不要重走父辈们的老路，适应市场经济环境。2、银行、金融等常规性投资回报率低且回报速度缓慢，中央允许银行破产，只赔存款，不赔理财产品，已不具备传统的无风险优势。3、中国实体经济下滑，产业链出现问题，国家经济运行中比较重要的一是就业，二是通货膨胀，当失业率低的时候通货膨胀就高，政府最重要的是保就业，当产生货币泡沫时，投资不动产将是最佳保值、增值产品。4、股票散户的套牢，黄金爆跌让投资者损失连连，期货失败一夜回到解放前，风险大且劳神劳力。5、通过正确的投资，使投资回报利益最大化，提升家

2、庭生活品质。二、投资为什么要选择商业？1、投资回报率稳定，每年持续递增提高；11年左右可回本，12年开始纯回报，超越100%（把市调的4大商业项目租租金情况放到销售夹里做道具，并以目前租金最低的京华城做回报演练给到客户，按京华城租金的6折计算）。2、投资风险小，股票、期货金融业属于投机性行为，风险较大。3、从固定资产角度出发，除较高收益外，还可自营。4、住宅长期受政府行政手段调控打压（银行、信贷、限购、房产税）而商业产品从未出现相关调控政策。5、从持有成本而言，商业耐久性更强，越老赵值钱，住宅因时间的推移，会出现损耗，进行二次装修维护，成本隐性提高，产品装修折

3、旧，拉低投资利润。而商业随时间推移，无需二次消耗，相反会不断提升租金及自身商业价值。三、商业为什么要选择买海口东中心商业区绿地广场？1、区域商业市场容量为零，无商业地标。2、商业业态定位，200万商业综合体，力争打造为省级商业地标中心。3、拥有稳定的静态消费区人群和动态消费区人群。静态消费区人群：60万人l绿地城千万住宅区(1000万/100平每户*3口之家*65%入住率)=20万人l区域内及外围临近区域已交房未入住、在售未入住将新导入人口8万人l区域内及外围临近区域原有常驻人口，灵山镇8万，处围12万l大学城/小学-高中师生10万动态消费区人群：l依据机场年

4、客流量1000万人推算，每年至海口旅游人次达400万，400万/12月/30天=11111人/天l省级地标商业势在吸引各市县较大购买群，5000人/天l海口区域中心引入客流500人/天l绿地广场4星级酒店人流，200人/天（150间客户，入住率45%）l周边星级酒店人流800人/天l海榆大道每年车流辆200万次，200万/12月/30天=5555辆，引入客户200人/天。综合静态+动态消费人群前三年固定20000人/天进入海口东中心商业区，20000人/天*200人/消费=4000000元/30天/12=14.4亿，海口东中每年将可创造14.4亿的消费，对于灵

5、山镇镇府而言将成为税收支驻，政策的扶助和推动将不言而喻了。4、交通枢纽中心5、海口国贸、国兴等商圈商业主要以自持招商为主，城市商业自身就较匮乏，可以买到的潜在独立商业更是屈指可数（销售夹里放海口商业供应数据）6、绿地自持商比例近50%，特成立绿地海口商业运营公司，目的将海口东中心商业打造为省级地标商业，利益风险与小业主捆绑。7、香港购物风波不断，如政府真正意义上扶持国际旅游岛概念，海口国际旅游岛省会海口将成为第二个香港购物模式，绿地广场拥有保税区，海口动态消费人群将激增，带动更多的商户抢铺，持铺者为王道。四、为什么要现在买绿地广场商业？市场面：1、房地产行业是

6、中国经济的支柱产业。由房地产行业带动的产业不下60个，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展保持着同步性，一荣共荣，一损皆损，这也是近期出台降息的主要原因。2、行政手段隔几年就调控，但调控后报复性反弹，种种原因表明在未来几十年内房价还会呈现一个上涨的趋势。鉴于海口各开发商普遍追捧建设住宅，海口商业稀缺性不言而喻，在未来房价上涨的趋势下，商业上涨幅度较住宅更高。（分析绿地城前几次的商业价格走势）3、住宅定期受调控，房地产投资渠道越来越窄。商业越来越受购房者青睐，但本次推出的旺铺仅百套，资源稀缺，先买先得，机不可失失不再来。产品面：

7、1、省级商业地标首发。2、自购自营或招租模式，自由配置不动产，利益最大化。3、海榆大道商业区将创占未来消费客户截流第一区。