2010年保利商业地产研经营管理的研究报告.ppt

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1、关于商业地产经营管理的探讨2010年3月29日Part.1公司商业地产整体概况1、公司商业地产的业态分布商业地产业态购物中心酒店会展酒店式公寓写字楼合计商业地产预计总建面（万平米）61.95（28%）50.24（24%）19.37（9%）17（8%）67.77（31%）216.33（100%）其中：目前已建成物业面积（万平米）32.499.5119.3713.9075.27商业地产预计总投资（亿元）37.71（20%）40.25（22%）21.73（12%）11.27（6%）74.61（40%）185.57（100%）其中：目前已建成物业投资（亿元）16.946.00

2、21.7311.7556.42公司各种商业预计总建筑面积将达到216万平方米，预计总投资额将达到185亿元（未含高尔夫球场），公司商业地产已逐步形成了较大的规模。从建筑面积来看，购物中心、酒店、写字楼分别占商业总建筑面积的28%、23%、31%从投资金额来看，写字楼投资逾70亿，占总投资金额的40%，而购物中心与酒店的投资均逾35亿。公司名称球场占地（亩）预计总投资（亿元）目前已投入使用的片区（如南片区）投入使用片区的占地面积（亩）投入使用片区的目前投资金额（亿元）重庆高尔夫球会有限公司2,6312.32北场18洞2006年6月完工/南场18洞2007年12月完工26

3、312.32保利(包头)房地产开发有限公司1,2221.46后9洞(北部区)6000.76南昌铭雅欧洲城实业有限公司1,3000.53全部13000.53保利（成都）实业有限公司3000.2整个3000.2合计5,4534.514,8313.811、公司商业地产的业态分布目前已有重庆、包头、南昌和成都四个地区设有高尔夫球场，球场占地面积超过5000亩，总投资将逾4.5亿元；其中重庆、南昌高尔夫球场已全部投入使用。2、公司商业地产的区域分布公司目前在12座城市涉足商业地产运营。但除保利国际广场、保利中心、南海水城及酒店已具备经营条件外，大部分商业物业要到明年，甚至后年才

4、能进入经营阶段，到进入稳定经营期估计还需要更长时间。广佛区域为公司发展商业地产的核心区域，预计总建筑面积达121万平方米，占公司商业总建筑面积的56%。图：公司商业地产区域分布情况单位：万平方米Part.2商业地产经营模式的探讨1、“产权持有”经营模式“产权持有”的经营模式有以下几个特征：（1）对开发商的资金实力要求较高。由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的培育过程，投资回收周期较长，开发商需要有足够的资金实力。（2）对开发商的专业团队要求高。商业地产涉及的招商管理、运营管理、收益管理等均需要开发商有一支专业化程度较高的队伍进

5、行运营管理。（3）该模式按照合作参与者的不同可分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局是指以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成；产权持有的三元格局是指以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人”形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。1、“产权持有”经营模式这种模式最为典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由开发商建设，建成后将商业出租，并进行统一管理。这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时商家分别经营各自的产品，充分展示独特的品牌形象和经营风格。但是，很多著名品

6、牌都要求较低的租金。应当看到，开发商的商业经营回报有所下降，但在与商业相配套的住宅房地产的开发销售方面，开发商仍然可获取高额的利润。1、“产权持有”经营模式“产权持有”的经营模式下开发商可持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司。这种模式的优势在于：（1）便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险；（2）物业租金逐年递增，利润稳定；（3）可将物业抵押融资，等待增值。劣势则在于：（1）专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报；（2）资金回收周期长；（3）初期投入资金压力大。2、“租售并举”经营模式“租售并举”模式

7、在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该模式有以下两个特征：（1）“租售并举”模式对开发商的资金实力要求仍然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力，来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目日后的运营成功。（2）主力目标商家属于大面积租赁的类型，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场行情。2、“租售并举”经营模式这种模式最为典型的例子是大连万达模式。这种运营模